Haftpflicht & Recht

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Q: Meine Wohnung steht gerade leer – ändert das etwas?

An zwei Stellen, ja. Ihre Pflichten bleiben vollständig bestehen – Winterdienst, Verkehrssicherung, Kontrolle. Hatten Sie sie im Mietvertrag auf den Mieter übertragen, fallen sie jetzt an Sie zurück; ohne eine solche Klausel lagen sie ohnehin bei Ihnen. Und beim Versicherungsschutz unterscheiden sich die Verträge deutlich: Ein Anbieter lässt einen Leerstand einige Monate lang ohne Anzeige und ohne Mehrbeitrag zu – verlangt dafür aber ausdrücklich, dass Sie die Pflichten unverändert wahrnehmen, das Gebäude regelmäßig kontrollieren und darüber Nachweise führen, etwa ein Besuchsprotokoll. Ein anderer knüpft den Schutz für den Öltank daran, dass das Gebäude ständig bewohnt ist. Steht bei Ihnen ein längerer Leerstand an, klären wir das vorher; im Nachhinein ist es eine unangenehme Diskussion.

Q: Ich habe ein zweites Objekt gekauft – läuft das automatisch mit?

Nein. Diese Versicherung ist objektbezogen: Sie gilt für das Gebäude oder das Grundstück, das im Versicherungsschein steht. Zukauf, Umbau und ein Wechsel der Nutzung gehören gemeldet, sonst veraltet der Vertrag still. Beim Umbau kommt hinzu, dass die Verträge das Bauherrenrisiko meist nur bis zu einer Bausumme mittragen – oberhalb davon gar nicht, nicht anteilig. Und die hohe Bausumme gilt in der Regel nur, wenn Planung, Bauleitung und Ausführung vollständig vergeben sind. Die erste Frage lautet deshalb nicht, wie teuer gebaut wird, sondern wer plant, wer leitet und wer baut. Beim Verkauf läuft es umgekehrt – und anders, als die meisten erwarten: Kündigen Sie nicht ungeprüft am Tag der Übergabe. Als früherer Besitzer haften Sie noch ein Jahr weiter, wenn sich in dieser Zeit ein Einsturz oder das Ablösen von Gebäudeteilen ereignet – es sei denn, Sie weisen Ihre Sorgfalt aus der Besitzzeit nach oder ein späterer Besitzer hätte die Gefahr bei der gebotenen Sorgfalt abwenden können (§ 836 Abs. 2 BGB).

Wer vermietet, haftet für sein Gebäude und sein Grundstück – auch dann, wenn er den Winterdienst längst beauftragt hat. Die Privathaftpflicht trägt dieses Risiko meistens nicht.

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Gepflasterter Zuweg und ein Holzsteg mit Geländer führen auf die Eingangstür eines Mehrfamilienhauses mit Klinkerfassade

Worum es geht

Warum Sie im Streitfall in der Nachweispflicht stehen

Wer ein Haus oder eine Wohnung vermietet oder ein Grundstück unbebaut hält, unterhält eine Gefahrenquelle und muss dafür sorgen, dass daran niemand zu Schaden kommt. Diese Verkehrssicherungspflicht ist keine einmalige Aufgabe, sondern eine Dauerpflicht: räumen und streuen, Bäume beobachten, Treppen, Geländer und Beleuchtung im Blick behalten, gemeldete Mängel abstellen. Erfüllbar ist das durchaus: Gestreut werden muss erst bei allgemeiner Glätte, sonn- und feiertags ab neun Uhr; ohne kommunale Übertragung endet die Räumpflicht in aller Regel an der Grundstücksgrenze; und bei Bäumen genügt die regelmäßige Beobachtung, solange nicht Alter, Zustand oder Hinweise eine gründliche Untersuchung nahelegen. Die Arbeit liegt nicht in der Pflicht, sondern im Nachweis. Stürzt ein Gebäude oder ein Bauwerk ein, oder lösen sich Teile davon – ein Ziegel, ein Stück Putz, ein Geländer –, dreht das Gesetz die Beweislast um. Sie haften, sofern die Ursache in fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung liegt, es sei denn, Sie können die erforderliche Sorgfalt belegen. Ihr Verschulden wird also vermutet, und widerlegen müssen Sie es. Deshalb ist die wichtigste Leistung dieser Versicherung nicht die Zahlung, sondern die Abwehr. Und deshalb sind Nachweise Ihr Arbeitsmittel: Räum- und Streupläne, Baumkontrollen mit Datum, Wartungsbelege, die Mängelmeldungen Ihrer Mieter und Ihre Reaktion darauf.

Der teuerste Irrtum dieser Sparte steckt in einem Satz, den ich oft höre: „Dafür haben wir doch eine Firma.“ Er stimmt zur Hälfte. Gegenüber Dritten – einer gestürzten Passantin etwa – verengt sich Ihre Pflicht nach der Beauftragung tatsächlich auf Auswahl und Überwachung des Dienstleisters. Gegenüber Ihrem eigenen Mieter entlastet die Beauftragung Sie dagegen nicht: Dort ist der beauftragte Winterdienst Ihr Erfüllungsgehilfe, sein Versäumnis wird Ihnen zugerechnet wie ein eigenes. Der Bundesgerichtshof hat das im August 2025 bestätigt, nachdem eine Mieterin auf einem vereisten Zugangsweg gestürzt war und rund 12.000 Euro gefordert hatte. Besonders wichtig, wenn Ihre Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft liegt: Dass die Fläche zum Gemeinschaftseigentum gehört und die Gemeinschaft den Dienst beauftragt hat, ändert daran nichts – Ihr Mieter hat den Vertrag mit Ihnen. Wirksam verlagern lässt sich die Räum- und Streupflicht auf den Mieter nur über den Mietvertrag selbst; ein Hinweis auf die Zuständigkeit der Gemeinschaft genügt dafür nicht. Das heißt nicht, dass Sie mehr kontrollieren müssten. Es heißt, dass genau diese Zurechnung – das Versäumnis Ihres Dienstleisters wird Ihres – der Kern dieser Versicherung ist.

Die Grundleistungen

Was die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht übernimmt

Personen-, Sach- und Vermögensschäden Dritter

Die gelösten Ziegel auf dem Autodach, der gebrochene Handlauf im Treppenhaus, der Sturz auf dem Zuweg: Wofür Sie als Eigentümer einem anderen gegenüber haften, wird im Rahmen der vereinbarten Bedingungen ersetzt – Behandlungskosten, Schmerzensgeld, Verdienstausfall und Sachschaden. Reine Vermögensschäden ohne Personen- oder Sachschaden sind dabei eine eigene Deckung mit eigenem Ausschlusskatalog.

Prüfung und Abwehr unberechtigter Forderungen

Zuerst prüft der Versicherer, ob die Forderung überhaupt berechtigt ist. Ist sie es nicht, wird sie abgewehrt, notfalls vor Gericht – und die Kosten des Rechtsstreits trägt der Versicherer. Weil in dieser Sparte oft der Nachweis den Ausschlag gibt, ist das der Teil, der am meisten gebraucht wird.

Das unbebaute Grundstück

Die Verkehrssicherungspflicht gilt auch ohne Gebäude. Ein von hohem Gras verdecktes Erdloch genügt, damit sich jemand verletzt und Ansprüche stellt. Ob Ihre Privathaftpflicht ein unbebautes Grundstück mitträgt, steht in ihrem Bedingungswerk – nachsehen lohnt sich, bevor Sie sich darauf verlassen.

Gewässerschäden aus Heizöl- und Flüssiggastank

Läuft Heizöl aus dem Tank, verunreinigt es Erdreich und Grundwasser, und die Sanierung zahlt der Verursacher. Dieses Risiko aus der Anlage schließen viele Verträge dieser Sparte ein – in der Regel bis zu einer Fassungsgrenze. Worauf die sich bezieht, auf den einzelnen Tank oder auf alle zusammen, ist von Werk zu Werk verschieden; die größere Zahl ist deshalb nicht automatisch die bessere Deckung. Der Flüssiggastank zählt in den Werken, die ich im Wortlaut gelesen habe, jeweils mit; selbstverständlich ist das nicht.

Nachhaftung nach der Übertragung

Wer verkauft oder überträgt, ist damit nicht sofort aus der Haftung: Für Einsturz und Ablösung lässt das Gesetz die Haftung des früheren Besitzers noch eine Weile weiterlaufen. Die Bedingungswerke, die ich gelesen habe, führen diese Nachhaftung ausdrücklich – vorausgesetzt, die Versicherung bestand bis zum Besitzwechsel.

Die Unterschiede

Woran man eine gute Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht erkennt

Schadenersatz und Abwehr leisten die Verträge ähnlich – die Vertragswahl entscheidet sich deshalb nicht daran, sondern daran, ob ein Schaden überhaupt unter den Vertrag fällt. Die Unterschiede liegen an den Rändern – und ausgerechnet dort führen die üblichen Leistungsübersichten in die Irre. Für sehr verschieden starke Zusagen steht dasselbe Häkchen. Und manchmal nennt die Übersicht einen Betrag, den der Vertragstext nicht hergibt: Da stehen 3.000 Euro für die Neuwertentschädigung – den Ersatz zum Neupreis statt zum Zeitwert –, und im Werk selbst steht, dass die Leistung entfällt, sobald der Neuwert 3.000 Euro übersteigt. Bei 3.100 Euro gibt es dann nicht 3.000, sondern nichts. Ich habe für diese Sparte mehrere Bedingungswerke im Wortlaut gelesen. Das sind die Punkte, an denen sich entscheidet, ob Ihr Vertrag im Ernstfall trägt.

Sonder- und Teileigentum aus Vermietung

Was Ihnen in der Gemeinschaft allein gehört – die Wohnung als Sondereigentum, Garage und Gewerbeeinheit als Teileigentum –, ist über die Police der Gemeinschaft in der Regel nicht versichert. Hier gehen die Verträge am weitesten auseinander: von der vollen Zusage über eine nur nachrangige Deckung und einen Selbstbehalt bis zum Einschluss allein gegen Aufpreis. Am Ende steht der Vertrag, der diesen Punkt gar nicht kennt. Für eine vermietete Eigentumswohnung ist das die Stelle, die ich zuerst nachlese.

Verzicht auf Leistungskürzung

Verletzen Sie eine Pflicht aus dem Vertrag – die verspätete Schadenmeldung ist das Standardbeispiel –, darf der Versicherer die Leistung kürzen, wenn Sie grob fahrlässig gehandelt haben; bei Vorsatz ist er frei. Beides greift nur, soweit das Versäumnis für den Schaden oder für die Prüfung überhaupt eine Rolle gespielt hat – nachweisen müssen Sie das, und bei Arglist hilft es Ihnen gar nicht. Manche Werke verzichten auf diese Kürzung, manche berufen sich nur noch bei Vorsatz darauf und tragen dafür sogar die Beweislast, und manche kürzen nach der Schwere des Verschuldens.

Versehensklausel

Sie fängt auf, was versehentlich unterbleibt – die Frage ist nur: wofür? Mal gilt sie allein für Anzeigen, mal ausschließlich für ein neu hinzugekommenes Risiko, das nicht gemeldet wurde, mal für jede versehentliche Pflichtverletzung. Sehr verschiedene Zusagen unter einem Namen, und die Übersicht führt sie als Gleichstand.

Repräsentantenklausel

Sie entscheidet, wessen Verhalten Ihnen zugerechnet wird. Ohne eine solche Klausel gilt der Maßstab der Rechtsprechung, und danach ist eine Hausverwaltung, die Ihr Objekt eigenverantwortlich bewirtschaftet, in aller Regel Repräsentant. Eine Klausel begrenzt diesen Kreis: Je enger sie gefasst ist, desto besser für Sie. Verträge, die die Hausverwaltung ausdrücklich aufzählen, schaffen Klarheit – schlechter als ohne Klausel stehen Sie damit nicht, aber schlechter als mit einem Werk, das die Hausverwaltung gerade nicht aufzählt. Ob eine solche Aufzählung den Maßstab der Rechtsprechung vollständig verdrängt, ist allerdings nicht abschließend geklärt; deshalb lese ich neben der Klausel auch, wer Ihr Objekt tatsächlich bewirtschaftet.

Fassungsgrenze, Prüfnachweise, Leerstand

Für Gewässerschäden haften Sie als Betreiber der Anlage ohne Verschulden und der Höhe nach unbegrenzt; nur höhere Gewalt nimmt Sie heraus. Das ist die Stelle dieser Sparte, an der Sie auch ohne jeden Fehler einstehen müssen – fragen Sie deshalb nach Litern, nicht nach Ja oder Nein. Zwei Fragen entscheiden mit: ob die vorgeschriebenen Prüfungen des Tanks nachweisbar erfolgt sind – ein Anbieter zeichnet das Risiko nur dann überhaupt – und wie der Vertrag mit Leerstand umgeht. Liegt Ihr Tank über der Fassungsgrenze, gehört das Anlagenrisiko in eine eigene Gewässerschadenhaftpflicht – wissen muss man das vorher.

Abhandenkommen von Schlüsseln

Geht der Generalschlüssel einer zentralen Schließanlage verloren, wird es beim Mehrfamilienhaus schnell teuer. Die Spanne reicht von etwa tausend Euro bis in den fünfstelligen Bereich; manche Verträge leisten nur nachrangig, manche gar nicht. Drei Feinheiten entscheiden: ob der Generalschlüssel ausdrücklich genannt ist, ob es neben dem Betrag je Schaden auch eine Jahresgrenze gibt – und ob der Vertrag das Haus bewachen lässt, solange die Anlage noch nicht getauscht ist. Diesen Objektschutz führt nicht jeder Vertrag, und wo er steht, steht eine Zahl von Tagen dahinter.

Warum über einen Makler

Was der Beitragsvergleich bei der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht nicht fragt

Ein Beitragsrechner fragt nach Wohneinheiten, Nutzung und Fläche. Er fragt nicht, ob eine Wohnung gerade leer steht, ob im Keller ein Öltank liegt und wann er zuletzt geprüft wurde, ob das Haus eine zentrale Schließanlage hat – und wer das Objekt für Sie verwaltet. Genau diese Angaben entscheiden, welcher Vertrag zu Ihrem Objekt passt. Die Beratung ist für Sie kostenfrei; vergütet werde ich über die Courtage, also den Anteil am Beitrag, den der Versicherer dem Makler zahlt.

Über mich

Risikoanalyse

Erst das Objekt, dann der Vertrag

Ich nehme Ihr Objekt auf, bevor wir über Verträge sprechen – bis hin zu dem, was erst in zwei Jahren ansteht: ein geplanter Umbau, ein Nutzungswechsel, ein absehbarer Leerstand. Jeder davon verschiebt, was Ihr Vertrag dann trägt.

Erfahrung

Die Irrtümer wiederholen sich

In über zwanzig Jahren sind mir in dieser Sparte immer dieselben drei begegnet: der beauftragte Dienstleister, das Sondereigentum in der Gemeinschaft und die Police, die am Tag der Übergabe gekündigt wird.

Bedingungen

Gleiche Haken, verschiedene Zusagen

Ich lese die Klauseln, an denen Ihr Objekt hängt – Sondereigentum, Tank, Schließanlage. Im Wortlaut stehen dort Zusagen, die eine Übersicht als gleichwertig führt, und genau daran entscheidet sich Ihr Schadenfall.

Sven Mocho Fachwirt für Finanzberatung

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Häufige Fragen

Ehrliche Antworten

Ich habe eine Privathaftpflicht – reicht die nicht?

Das hängt davon ab, was in Ihrem Vertrag steht. Das selbstgenutzte Einfamilienhaus ist in vielen Privathaftpflicht-Tarifen mitversichert. Sobald Sie vermieten, ein Mehrfamilienhaus besitzen oder ein unbebautes Grundstück halten, trägt diese Mitversicherung in der Regel nicht mehr. Bei einer Eigentumswohnung kommt es darauf an: selbstgenutzt ist sie meist eingeschlossen, vermietet in aller Regel nicht.

Die Frage lautet deshalb nie „habe ich eine Privathaftpflicht“, sondern „was steht darin“. Die Grenze verläuft meist bei der vermieteten Einliegerwohnung im selbstgenutzten Haus: Manche Werke decken sie mit, manche nur bis zu einer bestimmten Zahl vermieteter Räume, manche gar nicht. Das ist in wenigen Minuten nachgelesen – gern gemeinsam.

Unsere Eigentümergemeinschaft ist versichert – brauche ich als Einzelner noch etwas?

Sehr wahrscheinlich ja, und das ist die Lücke, die am häufigsten übersehen wird. Die Police der Gemeinschaft deckt das Gemeinschaftseigentum. Für das, was Ihnen allein gehört, sind Sie selbst verantwortlich – über die Gemeinschaftspolice ist dieses Sondereigentum normalerweise nicht gedeckt.

Ein zweiter Punkt kommt hinzu, wenn ein Miteigentümer oder die Verwaltung Ansprüche gegen Sie stellt: Wo beide Seiten über dieselbe Police mitversichert sind – und in der Police der Gemeinschaft ist das der Normalfall –, sind Forderungen mitversicherter Personen gegeneinander üblicherweise ausgeschlossen, solange die Bedingungen es nicht ausdrücklich anders regeln. Wo ich den Wortlaut gelesen habe, war der Ausschluss überwiegend aufgehoben – in sehr verschiedenen Abstufungen. Das gehört vor den Abschluss, nicht in den Schadenfall.

Meine Wohnung steht gerade leer – ändert das etwas?

An zwei Stellen, ja. Ihre Pflichten bleiben vollständig bestehen – Winterdienst, Verkehrssicherung, Kontrolle. Hatten Sie sie im Mietvertrag auf den Mieter übertragen, fallen sie jetzt an Sie zurück; ohne eine solche Klausel lagen sie ohnehin bei Ihnen.

Und beim Versicherungsschutz unterscheiden sich die Verträge deutlich: Ein Anbieter lässt einen Leerstand einige Monate lang ohne Anzeige und ohne Mehrbeitrag zu – verlangt dafür aber ausdrücklich, dass Sie die Pflichten unverändert wahrnehmen, das Gebäude regelmäßig kontrollieren und darüber Nachweise führen, etwa ein Besuchsprotokoll. Ein anderer knüpft den Schutz für den Öltank daran, dass das Gebäude ständig bewohnt ist. Steht bei Ihnen ein längerer Leerstand an, klären wir das vorher; im Nachhinein ist es eine unangenehme Diskussion.

Ich habe ein zweites Objekt gekauft – läuft das automatisch mit?

Nein. Diese Versicherung ist objektbezogen: Sie gilt für das Gebäude oder das Grundstück, das im Versicherungsschein steht. Zukauf, Umbau und ein Wechsel der Nutzung gehören gemeldet, sonst veraltet der Vertrag still. Beim Umbau kommt hinzu, dass die Verträge das Bauherrenrisiko meist nur bis zu einer Bausumme mittragen – oberhalb davon gar nicht, nicht anteilig. Und die hohe Bausumme gilt in der Regel nur, wenn Planung, Bauleitung und Ausführung vollständig vergeben sind. Die erste Frage lautet deshalb nicht, wie teuer gebaut wird, sondern wer plant, wer leitet und wer baut.

Beim Verkauf läuft es umgekehrt – und anders, als die meisten erwarten: Kündigen Sie nicht ungeprüft am Tag der Übergabe. Als früherer Besitzer haften Sie noch ein Jahr weiter, wenn sich in dieser Zeit ein Einsturz oder das Ablösen von Gebäudeteilen ereignet – es sei denn, Sie weisen Ihre Sorgfalt aus der Besitzzeit nach oder ein späterer Besitzer hätte die Gefahr bei der gebotenen Sorgfalt abwenden können (§ 836 Abs. 2 BGB).

Was kostet das?

Pauschal lässt sich das nicht sagen, und Beispielbeiträge nenne ich hier bewusst nicht. Der Beitrag richtet sich nach dem Objekt: Zahl der Wohneinheiten, Nutzung und Fläche sind die drei Stellschrauben.

Am stärksten wirkt die Zahl der Wohneinheiten – und dabei zählen die Versicherer verschieden: Der Beitrag je Wohnung sinkt ab einer bestimmten Zahl, und gewerblich genutzte Flächen zählen je angefangene hundert Quadratmeter als weitere Einheit. Dazu kommt die Deckungssumme, sofern der Vertrag Sie überhaupt wählen lässt. Eine belastbare Zahl bekommen Sie deshalb nur für Ihr konkretes Objekt – und die hole ich Ihnen gern ein.