Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Das hängt davon ab, was in Ihrem Vertrag steht. Sobald Sie vermieten, ein Mehrfamilienhaus besitzen oder ein unbebautes Grundstück halten, trägt die Mitversicherung in der Privathaftpflicht in der Regel nicht mehr.

Die Frage lautet deshalb nie „habe ich eine Privathaftpflicht“, sondern „was steht darin“. So sieht es meist aus:

• Selbstgenutztes Einfamilienhaus: in vielen Privathaftpflicht-Tarifen mitversichert
• Eigentumswohnung: selbstgenutzt meist eingeschlossen, vermietet in aller Regel nicht
• Vermietete Einliegerwohnung im selbstgenutzten Haus: Hier verläuft meist die Grenze. Manche Werke decken sie mit, manche nur bis zu einer bestimmten Zahl vermieteter Räume, manche gar nicht.

Das ist in wenigen Minuten nachgelesen, und ich sehe es gern gemeinsam mit Ihnen durch.

Sehr wahrscheinlich ja. Für das, was Ihnen allein gehört, sind Sie selbst verantwortlich, und das ist die Lücke, die am häufigsten übersehen wird.

Die Police der Gemeinschaft deckt das Gemeinschaftseigentum. Über sie normalerweise nicht gedeckt ist, was Ihnen allein gehört:

• Sondereigentum: die Wohnung
• Teileigentum: Garage und Gewerbeeinheit

Für eine vermietete Eigentumswohnung ist die Klausel zum Sondereigentum in Ihrem eigenen Vertrag die Stelle, die ich zuerst nachlese. Ein zweiter Punkt kommt hinzu, wenn ein Miteigentümer oder die Verwaltung Ansprüche gegen Sie stellt:

• Ausschluss als Grundregel: Wo beide Seiten über dieselbe Police mitversichert sind, sind Forderungen mitversicherter Personen gegeneinander üblicherweise ausgeschlossen, solange die Bedingungen es nicht ausdrücklich anders regeln. In der Police der Gemeinschaft ist diese gemeinsame Mitversicherung der Normalfall.
• Aufhebung im Wortlaut: Wo ich den Wortlaut gelesen habe, war der Ausschluss überwiegend aufgehoben, in sehr verschiedenen Abstufungen.

Das gehört vor den Abschluss, nicht in den Schadenfall. Auch beim Winterdienst entlastet Sie die Gemeinschaft gegenüber Ihrem Mieter nicht:

• Zurechnung: Gegenüber Ihrem Mieter ist der beauftragte Winterdienst Ihr Erfüllungsgehilfe, also jemand, den Sie zur Erfüllung Ihrer Pflichten aus dem Mietvertrag einsetzen. Dass die Fläche zum Gemeinschaftseigentum gehört und die Gemeinschaft den Dienst beauftragt hat, ändert daran nichts, denn Ihr Mieter hat den Vertrag mit Ihnen.
• Urteil: Der Bundesgerichtshof hat das am 6. August 2025 bestätigt (VIII ZR 250/23). Eine Mieterin war auf einem vereisten Zugangsweg gestürzt und hatte rund 12.000 Euro Schmerzensgeld gefordert.
• Verlagerung: Wirksam verlagern lässt sich die Räum- und Streupflicht auf den Mieter nur über den Mietvertrag selbst. Ein Hinweis auf die Zuständigkeit der Gemeinschaft genügt dafür nicht.
• Kontrolle: Mehr kontrollieren müssen Sie deswegen nicht. Diese Zurechnung trägt die Versicherung.

Ja, an zwei Stellen. Ihre Pflichten bleiben vollständig bestehen, und beim Versicherungsschutz unterscheiden sich die Verträge deutlich.

Winterdienst, Verkehrssicherung und Kontrolle bleiben Ihre Aufgabe. Hatten Sie diese Pflichten im Mietvertrag auf den Mieter übertragen, fallen sie jetzt an Sie zurück. Ohne eine solche Klausel lagen sie ohnehin bei Ihnen. Erfüllbar sind diese Pflichten durchaus:

• Streuen: erst bei allgemeiner Glätte, zu den Zeiten der Gemeindesatzung, meist werktags ab 7 Uhr, sonn- und feiertags ab 8 oder 9 Uhr
• Räumen: Ohne kommunale Übertragung endet die Räumpflicht in aller Regel an der Grundstücksgrenze.
• Bäume: Die regelmäßige Beobachtung genügt, solange nicht Alter, Zustand oder Hinweise eine gründliche Untersuchung nahelegen.
• Gebäude: Treppen, Geländer und Beleuchtung im Blick behalten und gemeldete Mängel abstellen
• Nachweise: Räum- und Streupläne, Baumkontrollen mit Datum, Wartungsbelege, die Mängelmeldungen Ihrer Mieter und Ihre Reaktion darauf

• Ein Anbieter lässt einen Leerstand einige Monate lang ohne Anzeige und ohne Mehrbeitrag zu. Er verlangt dafür aber ausdrücklich, dass Sie die Pflichten unverändert wahrnehmen, das Gebäude regelmäßig kontrollieren und darüber Nachweise führen, etwa ein Besuchsprotokoll.
• Ein anderer knüpft den Schutz für den Öltank daran, dass das Gebäude ständig bewohnt ist.

Steht bei Ihnen ein längerer Leerstand an, klären wir das vorher. Im Nachhinein ist es eine unangenehme Diskussion.

Nein. Diese Versicherung ist objektbezogen, sie gilt für das Gebäude oder das Grundstück, das im Versicherungsschein steht.

Zukauf, Umbau und ein Wechsel der Nutzung gehören gemeldet, sonst veraltet der Vertrag still. Bei Umbau und Verkauf kommt jeweils noch etwas hinzu:

• Umbau: Die Verträge tragen das Bauherrenrisiko meist nur bis zu einer Bausumme mit, oberhalb davon gar nicht, auch nicht anteilig. Die hohe Bausumme gilt in der Regel nur, wenn Planung, Bauleitung und Ausführung vollständig vergeben sind. Die erste Frage lautet deshalb nicht, wie teuer gebaut wird, sondern wer plant, wer leitet und wer baut.
• Verkauf: Hier läuft es umgekehrt und anders, als die meisten erwarten. Kündigen Sie nicht ungeprüft am Tag der Übergabe. Als früherer Besitzer haften Sie noch ein Jahr weiter, wenn sich in dieser Zeit ein Einsturz oder das Ablösen von Gebäudeteilen ereignet. Das gilt nicht, wenn Sie Ihre Sorgfalt aus der Besitzzeit nachweisen oder ein späterer Besitzer die Gefahr bei der gebotenen Sorgfalt hätte abwenden können (§ 836 Abs. 2 BGB).

Pauschal lässt sich das nicht sagen. Der Beitrag richtet sich nach dem Objekt, und eine belastbare Zahl bekommen Sie deshalb nur für Ihr konkretes Objekt.

Beispielbeiträge nenne ich hier bewusst nicht. Die drei maßgeblichen Größen sind die Zahl der Wohneinheiten, Nutzung und Fläche.

• Zahl der Wohneinheiten: Sie wirkt am stärksten, und dabei zählen die Versicherer verschieden. Der Beitrag je Wohnung sinkt ab einer bestimmten Zahl, und gewerblich genutzte Flächen zählen je angefangene hundert Quadratmeter als weitere Einheit.
• Deckungssumme: Sie kommt hinzu, sofern der Vertrag Sie überhaupt wählen lässt.

Die Zahl für Ihr Objekt hole ich Ihnen gern ein. Die Beratung ist für Sie kostenfrei, vergütet werde ich über die Courtage, also den Anteil am Beitrag, den der Versicherer dem Makler zahlt.