Wohnen & Bauen

Bauleistungsversicherung

Q: Wann endet der Schutz – und was kommt danach?

Mit der Bezugsfertigkeit, spätestens sechs Werktage nach Beginn der Benutzung oder mit der behördlichen Gebrauchsabnahme; der früheste dieser Zeitpunkte zählt. Danach greift für eine begrenzte Zeit noch die Nachhaftung, aber nur für Schäden, deren Ursache in der Bauzeit liegt. Ab der Bezugsfertigkeit übernimmt die Wohngebäudeversicherung, gemeinsam mit der Hausratversicherung für alles, was Sie hineintragen. Beide sollten stehen, bevor der Umzugswagen kommt.

Zwischen Baubeginn und Einzug steht Ihr Haus ohne Türen, ohne Schlösser und nachts ohne Aufsicht. Die Bauleistungsversicherung trägt die Schäden aus genau dieser Zeit.

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Bauherr unterschreibt Bauunterlagen, daneben ein Hausmodell aus Holz

Worum es geht

Warum die Bauzeit ein Risiko für sich ist

Es liegt nahe zu denken: Solange das Haus nicht abgenommen ist, trägt der ausführende Betrieb das Risiko. Im Grundsatz stimmt das auch – die VOB/B, das Regelwerk hinter den meisten Bauverträgen, legt die Gefahr bis zur Abnahme beim Auftragnehmer.

Die Ausnahme steht gleich daneben: Wird die Leistung vor der Abnahme durch höhere Gewalt zerstört, bekommt der Betrieb sie trotzdem vergütet. Im Klartext zahlen Sie den Rohbau, der im Unwetter unterging, ein zweites Mal. Dazu kommt alles, was keinem Betrieb zuzurechnen ist – Vandalismus, unbekannte Dritte – und alles, was Sie selbst bauen.

Die Grundleistungen

Was die Bauleistungsversicherung ersetzt

Allgefahrendeckung statt Gefahrenkatalog

Versichert ist die plötzliche, unvorhergesehene Beschädigung oder Zerstörung aller Lieferungen und Leistungen für Ihr Bauvorhaben – nicht eine Liste einzelner Gefahren, sondern alles, was nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist. Das ist der Unterschied zu Hausrat und Wohngebäude, die mit benannten Gefahren arbeiten.

Ungeschick oder Fahrlässigkeit der Bauhandwerker

Der Bagger reißt die frisch verlegte Leitung auf, das Gerüst schrammt die neue Fassade. Solche Schäden sind gedeckt – und zwar auch dann, wenn sich hinterher nicht mehr klären lässt, wer sie verursacht hat.

Ungewöhnliche Elementarereignisse

Ungewöhnlich heftige Niederschläge, Sturm und Hagel. Die Grenze zieht das Wort „ungewöhnlich": Normale Witterungseinflüsse, mit denen nach Jahreszeit und Örtlichkeit zu rechnen ist, bleiben außen vor.

Vandalismus und unbekannte Dritte

Aufgedrehte Wasserhähne, mit Bauschutt verfüllte Abwasserrohre, mutwillige Zerstörung über Nacht. Das ist der Fall, für den es sonst niemanden gibt, den man in Anspruch nehmen könnte – und er kommt häufiger vor, als Bauherren erwarten.

Folgeschäden aus Konstruktions- und Materialfehlern

Nicht versichert ist der Mangel selbst: Ist eine Wand falsch gemauert, zahlt niemand das Neumauern. Sehr wohl versichert ist der Schaden, den die einstürzende Wand an anderen Gewerken anrichtet. Kurz: der Schaden, nicht der Mangel.

Eigenleistungen

Was Sie selbst bauen, ist mitversichert – aber nur, wenn sein Wert in der Bausumme berücksichtigt wurde. Einzelne Bedingungswerke begrenzen die Entschädigung für Eigenleistungen zusätzlich auf einen festen Betrag.

Die Unterschiede

Woran man eine gute Bauleistungsversicherung erkennt

Bei dieser Sparte ist der Preis selten das Argument. Zwischen dem günstigsten und dem besten Angebot liegen oft weniger als hundert Euro einmalig – und mehrere zehntausend Euro Deckung. Diese sechs Punkte entscheiden, wie viel im Schadenfall tatsächlich ankommt.

Entschädigungsgrenzen auf Erstes Risiko

Schadensuchkosten, Aufräumungskosten, Baugrund, Hilfsbauten: Diese Positionen stecken nicht in der Bausumme und tragen eigene Grenzen. „Auf Erstes Risiko" heißt, dass bis dorthin voll entschädigt wird, ohne Abzug wegen Unterversicherung. Die Grenzen reichen je nach Vertrag von zehntausend bis über hunderttausend Euro – bei praktisch gleichem Beitrag. Prüfen Sie dabei die Bedingung hinter der Zahl: Eine auffällig hohe Grenze für Aufräumungskosten kann daran hängen, dass die Feuergefahr über diesen Vertrag läuft. Die läuft üblicherweise woanders.

Verzicht auf Kürzung bei grober Fahrlässigkeit

Der Regelfall ist die Kürzung nach der Schwere des Verschuldens. Der Verzicht darauf zerfällt in zwei Fälle: die grob fahrlässige Schadensverursachung und die grob fahrlässige Obliegenheitsverletzung – also den Verstoß gegen eine Pflicht aus dem Vertrag, etwa die Baustelle zu sichern. Viele Verträge decken nur einen der beiden ab, manche keinen. Die Frage lautet deshalb nicht, ob Ihr Vertrag verzichtet, sondern in welchem der beiden Fälle.

Ende des Versicherungsschutzes

Der Standard nennt drei Zeitpunkte, und der früheste zählt: Bezugsfertigkeit, sechs Werktage nach Beginn der Benutzung oder die behördliche Gebrauchsabnahme. Wer einzieht, während oben noch gearbeitet wird, verkürzt seinen Schutz damit erheblich. Manche Bedingungen stellen allein auf die Bezugsfertigkeit ab.

Nachhaftung

Sie greift für Schäden, deren Ursache in der Bauzeit liegt, die aber erst später auftreten. Üblich sind drei beitragsfreie Monate, gegen Zuschlag verlängerbar bis auf 24 Monate – es gibt aber Verträge mit sechs beitragsfreien Monaten und einer Verlängerung bis auf 36. Wichtig ist die Abgrenzung: gedeckt ist die Beseitigung der Ursache, nicht jeder Folgeschaden daraus.

Umgang mit der Bausumme

Baukosten steigen fast immer. Nach Bauende wird die Summe endgültig festgesetzt; liegt sie deutlich höher als gemeldet, kürzen viele Verträge anteilig. Gute Bedingungen bringen eine Toleranzschwelle mit oder verzichten von vornherein auf den Einwand der Unterversicherung.

Versehens- und Repräsentantenklausel

Die eine rettet den Schutz, wenn eine Anzeige versehentlich unterbleibt – etwa die einer Gefahrerhöhung. Als Bauherr sind Sie kein Fachmann für Obliegenheiten. Die andere legt fest, wer als Ihr Repräsentant gilt: Zählt der Bauleiter dazu, haften Sie für dessen Versäumnisse mit.

Warum über einen Makler

Was der Preisvergleich beim Bauen nicht fragt

Ein Rechner fragt nach der Bausumme und nach der Bauzeit. Er fragt nicht, was Sie selbst machen, was auf dem Grundstück schon steht und wer die Police eigentlich hält – und genau daran hängt im Schadenfall die Leistung.

So arbeite ich

Risikoanalyse

Ich frage, was kein Rechner fragt

Bauen Sie mit einem Generalunternehmer oder vergeben Sie einzeln? Wie hoch ist Ihr Eigenleistungsanteil, und steht er in der Bausumme? Kommt ein Altbau dazu? Drei Fragen, die über die Hälfte der Bausteine entscheiden.

Erfahrung

Ich kenne die Reihenfolge der Bauzeit

Bauherrenhaftpflicht vor dem ersten Spatenstich, Helfer binnen einer Woche bei der Berufsgenossenschaft, Gebäudeversicherung schon zu Baubeginn wegen der Feuerdeckung. Wer die Reihenfolge dreht, zahlt doppelt oder steht ohne da.

Bedingungen

Ihr Vertrag wird besser, nicht teurer

Über die Maklergenossenschaft VEMA bekomme ich Bedingungen über dem Standard – bei der Nachhaftung, also der Deckung für Schäden, die erst nach dem Einzug auffallen, sechs beitragsfreie Monate statt der üblichen drei.

Sven Mocho Versicherungsmakler, Ulm Fachwirt für Finanzberatung

Ich berate Sie gern persönlich

Im Erstgespräch klären wir Ihre Fragen in Ruhe und schauen gemeinsam, was Sie heute haben und wo etwas fehlt. Rund zwanzig Minuten, per Telefon oder Video-Call – Sie wählen den Termin, der in Ihren Alltag passt.

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Häufige Fragen

Ehrliche Antworten

Was kostet eine Bauleistungsversicherung?

Sie zahlen einen Einmalbeitrag für die gesamte Bauzeit. Wie hoch er ist, bestimmen Bausumme, Bauzeit, die gewählten Zusatzbausteine, die Selbstbeteiligung und die Lage – bei Hochwasser hängt die Deckung an der Gefährdungszone des Grundstücks. Am stärksten wirkt die Bausumme. Entscheidend ist aber das Verhältnis: Zwischen dem günstigsten und dem besten Angebot liegen oft weniger als hundert Euro, zwischen der schwächsten und der besten Deckung mehrere zehntausend. Was Ihr Bauvorhaben kostet, zeigt ein Vergleich in wenigen Minuten – die Anfrage ist kostenfrei.

Ist die Bauleistungsversicherung Pflicht?

Nein. Eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht. Verlangt wird sie trotzdem oft: Finanzierende Banken machen den Baukredit regelmäßig davon abhängig, Bauträger fordern sie im Vertrag. Der Grund ist derselbe, aus dem sie sinnvoll ist – ohne sie steht die Finanzierung, wenn der Rohbau untergeht und ein zweites Mal bezahlt werden muss.

Deckt sie auch Feuer – oder brauche ich das doppelt?

Feuer, Blitzschlag und Explosion sind im Grundschutz meist nicht enthalten, sondern ein Zusatzbaustein. Der übliche Weg führt über die Wohngebäudeversicherung: Deren Feuerrohbau-Deckung gilt ab Baubeginn und ist beitragsfrei, wenn der Vertrag rechtzeitig steht. Doppelt zahlen muss niemand. Aufpassen sollten Sie woanders: Bei vielen Gesellschaften umfasst die beitragsfreie Rohbaudeckung nur Feuer, Sturm und Hagel – der klassische Rohbauschaden nach dem Frost ist ein Leitungswasserschaden und damit nicht dabei.

Ist gestohlenes Baumaterial versichert?

Nur eingeschränkt, und nur wenn es vereinbart wurde. Versicherbar ist der Diebstahl von Bestandteilen, die bereits fest mit dem Gebäude verbunden sind – eingebaute Fenster, montierte Heizkörper. Gute Bedingungen umfassen auch Teile, die für weitere Arbeiten vorübergehend wieder ausgebaut wurden. Nicht versichert bleiben loses Material auf der Baustelle, Werkzeug und Kleingeräte, Baumaschinen, Gerüste, Baucontainer und Fahrzeuge. Dazu kommt: Der Schutz gilt nur auf der Baustelle selbst, nicht im Zwischenlager.

Wer zahlt eigentlich – kann ich den Beitrag umlegen?

Das hängt davon ab, wie Sie bauen. Vergeben Sie einzeln, sind die beauftragten Betriebe über Ihre Police mitversichert – eine Versicherung für fremde Rechnung nach § 43 VVG. Einen anteiligen Beitrag können Sie deshalb umlegen; in Ausschreibungen sind zwei bis vier Promille der Auftragssumme verbreitet. Von selbst geschieht das nicht: Keine Vorschrift verpflichtet dazu, die Umlage muss vor der Auftragserteilung vereinbart sein. Ein Abzug, der erst auf der Schlussrechnung auftaucht, hat keine Grundlage. Baut ein Generalunternehmer zum Festpreis, ist meist er der Versicherungsnehmer und die Prämie steckt im Preis. Dann lauten die Fragen: Sind Eigenleistungen und beigestelltes Material mitversichert – und wer ist im Schadenfall anspruchsberechtigt?

Wann endet der Schutz – und was kommt danach?

Mit der Bezugsfertigkeit, spätestens sechs Werktage nach Beginn der Benutzung oder mit der behördlichen Gebrauchsabnahme; der früheste dieser Zeitpunkte zählt. Danach greift für eine begrenzte Zeit noch die Nachhaftung, aber nur für Schäden, deren Ursache in der Bauzeit liegt. Ab der Bezugsfertigkeit übernimmt die Wohngebäudeversicherung, gemeinsam mit der Hausratversicherung für alles, was Sie hineintragen. Beide sollten stehen, bevor der Umzugswagen kommt.