Bauleistungsversicherung: Was sie zahlt, was nicht – und woran gute Verträge hängen
Zwischen Baubeginn und Einzug liegt eine Phase, die sich kaum jemand vorher richtig ausmalt: Das Haus gehört Ihnen bereits – wirtschaftlich jedenfalls –, aber es hat weder Türen noch Schlösser noch ein dichtes Dach. Material liegt offen herum, fremde Betriebe gehen ein und aus, und nachts ist niemand da. Genau in diesen Monaten passieren die Schäden, die einen Zeitplan zerlegen und eine Finanzierung ins Wanken bringen.
Die Bauleistungsversicherung ist der Schutz für genau diese Zeit. Sie ist keine Pflichtversicherung – gefordert wird sie trotzdem oft, von finanzierenden Banken ebenso wie von Bauträgern. Und sie ist einer der Verträge, bei denen die Unterschiede zwischen den Anbietern deutlich größer sind, als die Beiträge vermuten lassen.
Warum die Bauzeit ein eigenes Risiko ist
Es liegt nahe zu denken: Solange das Haus nicht abgenommen ist, trägt der ausführende Betrieb das Risiko. Im Grundsatz stimmt das auch. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – das Regelwerk, das den meisten Bauverträgen zugrunde liegt – legt die Gefahr bis zur Abnahme beim Auftragnehmer.
Die entscheidende Ausnahme steht allerdings gleich daneben: Wird die Leistung vor der Abnahme durch höhere Gewalt, Krieg, Aufruhr oder andere objektiv unabwendbare Umstände beschädigt oder zerstört, bekommt der Betrieb die bereits erbrachte Leistung dennoch vergütet – und für die weiteren Schäden besteht keine gegenseitige Ersatzpflicht. Im Klartext: Sie bezahlen den Rohbau, der im Unwetter untergegangen ist, und Sie bezahlen ihn ein zweites Mal.
Dazu kommt alles, was gar keinem Betrieb zuzurechnen ist – Vandalismus, Diebstahl, unbekannte Dritte. Und alles, was Sie in Eigenleistung erbringen, tragen Sie ohnehin selbst.
Fünf Fälle, die zeigen, worum es geht
Brandstiftung am fast fertigen Rohbau. Die Fußbodenisolierung eines Neubaus begann nachts an mehreren Stellen zu brennen, die Flammen griffen auf das gesamte Gebäude über. Die Feuerwehr verhinderte die vollständige Zerstörung, es blieb ein Schaden von rund 40.000 Euro. Der Verursacher blieb unbekannt.
Aufgedrehte Wasserhähne. Unbekannte verstopften die Abflüsse der bereits installierten Rohrleitungen und drehten das Wasser auf. Als der Schaden entdeckt wurde, stand der Keller 50 Zentimeter unter Wasser. Abpumpen und zwei Wochen Trocknung: rund 4.500 Euro.
Der Kran, der zurückkam. Beim Abbau kippte ein Turmdrehkran seitlich weg und schlug im Kreuzungsbereich der beiden Dachfirste ein. Allein die Reparatur des Dachstuhls wurde auf rund 12.500 Euro geschätzt.
Sintflutartiger Regen im Sommer. Eine Baugrube mit frischem Fundament lief voll, das Fundament war unbrauchbar. Auspumpen und komplett neu anlegen: rund 20.000 Euro.
Der Abenteuerspielplatz. Kinder befüllten die bereits montierten Abwasserrohre mit Kies und Bauschutt. Die Verstopfung war nicht mehr zu lösen, die Rohre mussten ersetzt und erneut durch die Bodenplatte verlegt werden: rund 7.500 Euro.
Keiner dieser Fälle ist exotisch. Auffällig ist etwas anderes: In vier von fünf Fällen gibt es niemanden, den man in Anspruch nehmen könnte.
Was im Grundschutz steckt
Die Bauleistungsversicherung ist eine sogenannte Allgefahrendeckung. Versichert ist die unvorhergesehene Beschädigung oder Zerstörung aller Lieferungen und Leistungen für Ihr Bauvorhaben – nicht eine Liste einzelner Gefahren, sondern alles, was nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist. Das ist der große Unterschied zu vielen anderen Sachversicherungen.
Typischerweise fallen darunter:
- ungewöhnlich heftige Niederschläge, Sturm und Hagel
- Ungeschicklichkeit und Fahrlässigkeit der Bauhandwerker
- Vandalismus und mutwillige Beschädigung durch unbekannte Dritte
- Bauunfälle wie der umstürzende Kran
- Folgeschäden aus Konstruktions- und Materialfehlern
Nicht versichert ist dagegen der Mangel selbst. Wenn eine Wand falsch gemauert ist, zahlt niemand das Neumauern – wohl aber den Schaden, den die einstürzende Wand an anderen Gewerken anrichtet. Ebenfalls außen vor bleiben normale Witterungseinflüsse, mit denen nach Jahreszeit und Örtlichkeit zu rechnen ist, sowie Baugeräte, Werkzeug, Fahrzeuge, Pläne und Einrichtungsgegenstände, die nicht fest eingebaut werden.
Was Sie gesondert vereinbaren müssen
Der Grundschutz ist nur die halbe Miete. Eine ganze Reihe von Gefahren und Kostenpositionen ist in den meisten Bedingungswerken bewusst herausgenommen und muss ausdrücklich in den Vertrag – sonst steht sie im Schadenfall schlicht nicht drin.
| Baustein | Im Grundschutz? | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Feuer, Blitzschlag, Explosion | meist nein | Entweder hier einschließen oder über die Feuerrohbau-Deckung der Wohngebäudeversicherung abdecken – doppelt zahlen muss niemand |
| Diebstahl fest eingebauter Bestandteile | unterschiedlich | Gute Bedingungen umfassen auch Teile, die für weitere Arbeiten vorübergehend ausgebaut wurden |
| Hochwasser und ansteigendes Grundwasser | meist nein | Hängt an der Gefährdungszone des Grundstücks; dazu gehören Auflagen zur Sicherung der Baugrube |
| Glasbruch | unterschiedlich | Während der Bauphase ein häufiger Schaden – die Nachfrage lohnt sich |
| Altbau bei An- und Umbauten | nein | Drei getrennte Bausteine: Einsturz, Sachschäden und Folgeschäden aus dem Neubau |
| Hilfsbauten, Gerüste, Bauzaun | begrenzt | Die Summen reichen von wenigen tausend bis über hunderttausend Euro |
| Baugrund und Bodenmassen | begrenzt | Wird bei der Bausumme nie mitgerechnet, fällt nach einem Erdrutsch aber sofort an |
| Schadensuch- und Aufräumungskosten | begrenzt | Hier liegen die größten Unterschiede zwischen den Anbietern |
Besonders unterschätzt wird die letzte Zeile. Dass eine Wand nass ist, sagt noch nichts darüber, woher das Wasser kommt. Die Suche nach der Ursache kostet Zeit und Geld, und ersetzt wird sonst nur die Reparatur des beschädigten Bauteils – nicht der Weg dorthin.
Woran Sie einen guten Vertrag erkennen
Wenn zwei Angebote sich im Beitrag um wenige zehn Euro unterscheiden, liegt der Unterschied woanders. Diese acht Punkte entscheiden im Schadenfall darüber, wie viel am Ende tatsächlich ankommt.
| Merkmal | Warum es zählt |
|---|---|
| Höhe der Nebenkostensummen | Schadensuche, Aufräumen, Baugrund, Hilfsbauten: Die Grenzen liegen je nach Vertrag zwischen 10.000 und über 100.000 Euro – bei praktisch gleichem Beitrag |
| Nachhaftung | Schäden aus Rest- und Nacharbeiten nach dem Einzug. Sechs Monate sind gute Praxis, teils gegen Zuschlag bis 24 Monate verlängerbar |
| Versehensklausel | Eine versehentlich unterlassene Anzeige kostet Sie sonst den Versicherungsschutz – als Bauherr sind Sie kein Fachmann für Obliegenheiten |
| Umgang mit grober Fahrlässigkeit | Der Regelfall ist eine Kürzung nach Schwere des Verschuldens. Einzelne Bedingungswerke verzichten vollständig darauf – der wertvollste Einzelpunkt überhaupt |
| Repräsentantenklausel | Sie legt fest, wessen Fehler Ihnen zugerechnet werden. Zählt der Bauleiter dazu, haften Sie für dessen Versäumnisse mit |
| Verzicht auf Rückgriff | Ohne ihn holt sich der Versicherer den Schaden beim verursachenden Betrieb zurück – was Ihr Verhältnis zum Handwerker nachhaltig belastet |
| Umgang mit der Bausumme | Baukosten steigen fast immer. Manche Verträge verzichten auf die Nachrechnung, andere kürzen bei zu niedriger Summe die Entschädigung anteilig |
| Selbstbehalt | Üblich sind 250 bis 1.000 Euro. Manche Bedingungen lassen ihn bei kleinen Reparaturen ganz entfallen |
Wie die Versicherungssumme entsteht
Die Versicherungssumme soll den Herstellungskosten des gesamten Bauvorhabens entsprechen. Dazu zählen die Kosten aller Gewerke, Stundenlohnarbeiten und der Neuwert der Baustoffe. Nicht dazu zählen Grundstücks- und Erschließungskosten sowie Baunebenkosten wie Architekten-, Finanzierungs- und Behördengebühren.
Zwei Punkte werden dabei regelmäßig übersehen.
Eigenleistungen gehören hinein. Was Sie selbst bauen, ist versichert – aber nur, wenn sein Wert in der Bausumme berücksichtigt wurde. Und Vorsicht: Einzelne Bedingungswerke begrenzen die Entschädigung für Eigenleistungen zusätzlich auf einen festen Betrag. Wer einen erheblichen Teil selbst übernimmt, sollte diesen Punkt vor der Unterschrift klären.
Baukostensteigerungen wollen gemeldet werden. Nach Bauende wird die Summe endgültig festgesetzt. Liegt sie deutlich höher als gemeldet, kürzen viele Verträge die Entschädigung anteilig. Gute Bedingungen bringen entweder eine Toleranzschwelle mit oder verzichten von vornherein auf den Einwand der Unterversicherung.
Wann der Schutz beginnt und wann er endet
Der Schutz beginnt zum vereinbarten Zeitpunkt, in aller Regel mit dem Baubeginn. Interessanter ist das Ende – denn hier trennen sich die Bedingungswerke deutlich.
Der Standard nennt drei Zeitpunkte, und der früheste davon zählt: die Bezugsfertigkeit, der Ablauf von sechs Werktagen seit Beginn der Benutzung oder der Tag der behördlichen Gebrauchsabnahme. Wer also schon einzieht, während oben noch gearbeitet wird, verkürzt seinen Versicherungsschutz möglicherweise erheblich. Es gibt Bedingungswerke, die allein auf die Bezugsfertigkeit abstellen – ein spürbarer Vorteil.
- Bauherrenhaftpflichtversicherungläuft von Vor Baubeginn bis Bauzeit
- Anmeldung bei der Berufsgenossenschaftläuft von Vor Baubeginn bis Bauzeit
- Bauleistungsversicherungläuft in der Phase Bauzeit
- Feuerrohbau über die Wohngebäudeversicherungläuft in der Phase Bauzeit
- Nachhaftung aus der Bauleistungläuft in der Phase Ab Bezugsfertigkeit
- Wohngebäude- und Hausratversicherungläuft in der Phase Ab Bezugsfertigkeit
Nach dem Ende bleibt die Nachhaftung. Sie greift für Schäden, deren Ursache in der Bauzeit liegt, die aber erst später auftreten. Wichtig ist die Abgrenzung: Gedeckt ist die Beseitigung der Ursache, nicht jeder Folgeschaden. Eine mit Bauschutt verstopfte Grundleitung wird gereinigt – die Überschwemmung des Kellers, die drei Monate nach Vertragsende daraus entsteht, ist ein neues Schadenereignis und damit ein Fall für die Wohngebäudeversicherung.
Was die Bauleistungsversicherung nicht ersetzt
Sie deckt Schäden an Ihrem Bau. Alles, was von der Baustelle ausgeht, ist ein anderes Thema – und praktisch das größere Risiko. Als Bauherr sind Sie dafür verantwortlich, Ihre Baustelle zu sichern und diese Sicherung zu überwachen. Übersehen Sie eine Gefahrenstelle und ein Passant verunglückt, haften Sie in unbegrenzter Höhe. Dafür ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung da.
Wie die vier Bausteine der Bauzeit zusammenspielen und in welcher Reihenfolge sie abgeschlossen gehören, habe ich in einem eigenen Beitrag ausführlich beschrieben: Versicherungen beim Hausbau. Ein Punkt daraus gehört allerdings auch hierher, weil er gesetzlich ist und trotzdem regelmäßig übersehen wird.
Und mit der Bezugsfertigkeit übernimmt die Wohngebäudeversicherung – gemeinsam mit der Hausratversicherung für alles, was Sie hineintragen. Beide sollten stehen, bevor der Umzugswagen kommt.