Bauleistungsversicherung: Was sie zahlt, was nicht – und woran gute Verträge hängen
Für die Zeit zwischen Baubeginn und Einzug gibt es die Bauleistungsversicherung. In dieser Phase gehört Ihnen das Haus bereits, wirtschaftlich jedenfalls, aber es hat weder Türen noch Schlösser noch ein dichtes Dach. Material liegt offen herum, fremde Betriebe gehen ein und aus, und nachts ist niemand da. In diesen Monaten passieren die Schäden, die einen Zeitplan durcheinanderwerfen und eine Finanzierung ins Wanken bringen.
Die Bauleistungsversicherung ist keine Pflichtversicherung, wird aber oft gefordert, von finanzierenden Banken ebenso wie von Bauträgern. Die Unterschiede zwischen den Anbietern sind deutlich größer, als die Beiträge vermuten lassen.
Warum die Bauzeit ein eigenes Risiko ist
Viele gehen davon aus, dass der ausführende Betrieb das Risiko trägt, solange das Haus nicht abgenommen ist. Im Grundsatz stimmt das auch. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B), ein Regelwerk, das viele Bauverträge einbeziehen, legt die Gefahr bis zur Abnahme beim Auftragnehmer. Ohne diese Vereinbarung gilt dasselbe nach dem Gesetz (§ 644 BGB).
In der VOB/B steht gleich daneben allerdings eine wichtige Ausnahme. Wird die Leistung vor der Abnahme durch höhere Gewalt, Krieg, Aufruhr oder andere objektiv unabwendbare Umstände beschädigt oder zerstört, bekommt der Betrieb die bereits erbrachte Leistung dennoch vergütet. Für die weiteren Schäden besteht keine gegenseitige Ersatzpflicht. Den Rohbau, der in einem außergewöhnlichen Unwetter untergegangen ist, bezahlen Sie damit ein zweites Mal. Das Gesetz kennt diese Ausnahme nicht, ob sie Sie trifft, steht also in Ihrem Bauvertrag.
Dazu kommt alles, was gar keinem Betrieb zuzurechnen ist, etwa Vandalismus, Diebstahl oder Schäden durch unbekannte Dritte. Und was Sie in Eigenleistung erbringen, tragen Sie ohnehin selbst.
Fünf Fälle, die zeigen, worum es geht
Brandstiftung am fast fertigen Rohbau. Die Fußbodenisolierung eines Neubaus begann nachts an mehreren Stellen zu brennen, und die Flammen griffen auf das gesamte Gebäude über. Die Feuerwehr verhinderte die vollständige Zerstörung, es blieb aber ein Schaden von rund 40.000 Euro. Der Verursacher blieb unbekannt.
Aufgedrehte Wasserhähne. Unbekannte verstopften die Abflüsse der bereits installierten Rohrleitungen und drehten das Wasser auf. Als der Schaden entdeckt wurde, stand der Keller 50 Zentimeter unter Wasser. Abpumpen und zwei Wochen Trocknung kosteten rund 4.500 Euro.
Der Kran, der zurückkam. Beim Abbau kippte ein Turmdrehkran seitlich weg und schlug im Kreuzungsbereich der beiden Dachfirste ein. Allein die Reparatur des Dachstuhls wurde auf rund 12.500 Euro geschätzt.
Sintflutartiger Regen im Sommer. Eine Baugrube mit frischem Fundament lief voll, und das Fundament war danach unbrauchbar. Auspumpen und komplett neu anlegen schlug mit rund 20.000 Euro zu Buche.
Der Abenteuerspielplatz. Kinder befüllten die bereits montierten Abwasserrohre mit Kies und Bauschutt. Weil sich die Verstopfung nicht mehr lösen ließ, mussten die Rohre ersetzt und erneut durch die Bodenplatte verlegt werden, was rund 7.500 Euro kostete.
Keiner dieser Fälle ist exotisch. Auffällig ist vielmehr, dass es in vier von fünf Fällen niemanden gibt, den man in Anspruch nehmen könnte.
Was im Grundschutz steckt
Die Bauleistungsversicherung ist eine sogenannte Allgefahrendeckung. Versichert ist die unvorhergesehene Beschädigung oder Zerstörung aller Lieferungen und Leistungen für Ihr Bauvorhaben. Sie arbeitet also nicht mit einer Liste einzelner Gefahren, sondern umfasst alles, was nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist. Darin unterscheidet sie sich deutlich von vielen anderen Sachversicherungen.
Typischerweise fallen darunter:
- ungewöhnlich heftige Niederschläge, Sturm und Hagel
- Ungeschicklichkeit und Fahrlässigkeit der Bauhandwerker
- Vandalismus und mutwillige Beschädigung durch unbekannte Dritte
- Bauunfälle wie der umstürzende Kran
- Folgeschäden aus Konstruktions- und Materialfehlern
Nicht versichert ist dagegen der Mangel selbst. Ist eine Wand falsch gemauert, zahlt niemand das Neumauern, wohl aber den Schaden, den die einstürzende Wand an anderen Gewerken anrichtet.
Ebenfalls außen vor bleiben:
- normale Witterungseinflüsse, mit denen nach Jahreszeit und Örtlichkeit zu rechnen ist
- Baugeräte, Werkzeug, Fahrzeuge, Pläne und Einrichtungsgegenstände, die nicht fest eingebaut werden
Was Sie gesondert vereinbaren müssen
Mit dem Grundschutz ist es allerdings nicht getan. Eine ganze Reihe von Gefahren und Kostenpositionen ist in den meisten Bedingungswerken bewusst herausgenommen. Diese Bausteine müssen ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden, sonst sind sie im Schadenfall schlicht nicht mitversichert.
| Baustein | Im Grundschutz? | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Feuer, Blitzschlag, Explosion | meist nein | Entweder hier einschließen oder über die Feuerrohbau-Deckung der Wohngebäudeversicherung abdecken – doppelt zahlen muss niemand |
| Diebstahl fest eingebauter Bestandteile | unterschiedlich | Gute Bedingungen umfassen auch Teile, die für weitere Arbeiten vorübergehend ausgebaut wurden |
| Hochwasser und ansteigendes Grundwasser | meist nein | Hängt an der Gefährdungszone des Grundstücks; dazu gehören Auflagen zur Sicherung der Baugrube |
| Glasbruch | unterschiedlich | Während der Bauphase ein häufiger Schaden – die Nachfrage lohnt sich |
| Altbau bei An- und Umbauten | nein | Drei getrennte Bausteine: Einsturz, Sachschäden und Folgeschäden aus dem Neubau |
| Hilfsbauten, Gerüste, Bauzaun | begrenzt | Die Summen reichen von wenigen tausend bis über hunderttausend Euro |
| Baugrund und Bodenmassen | begrenzt | Wird bei der Bausumme nie mitgerechnet, fällt nach einem Erdrutsch aber sofort an |
| Schadensuch- und Aufräumungskosten | begrenzt | Hier liegen die größten Unterschiede zwischen den Anbietern |
Besonders unterschätzt wird die letzte Zeile, die Schadensuch- und Aufräumungskosten. Dass eine Wand nass ist, sagt noch nichts darüber, woher das Wasser kommt. Die Suche nach der Ursache kostet Zeit und Geld, und ohne diesen Baustein wird nur die Reparatur des beschädigten Bauteils ersetzt, nicht aber der Weg dorthin.
Woran Sie einen guten Vertrag erkennen
Wenn sich zwei Angebote im Beitrag um wenige zehn Euro unterscheiden, liegt der eigentliche Unterschied woanders. Die folgenden acht Punkte bestimmen im Schadenfall, wie viel am Ende bei Ihnen ankommt.
| Merkmal | Warum es zählt |
|---|---|
| Höhe der Nebenkostensummen | Schadensuche, Aufräumen, Baugrund, Hilfsbauten: Die Grenzen liegen je nach Vertrag zwischen 10.000 und über 100.000 Euro – bei praktisch gleichem Beitrag |
| Nachhaftung | Schäden aus Rest- und Nacharbeiten nach dem Einzug. Üblich sind drei beitragsfreie Monate, gegen Zuschlag bis 24 Monate verlängerbar; gute Bedingungen bringen sechs Monate mit und lassen sich teils bis 36 Monate verlängern |
| Versehensklausel | Eine versehentlich unterlassene Anzeige kostet Sie sonst den Versicherungsschutz – als Bauherr sind Sie kein Fachmann für Obliegenheiten |
| Umgang mit grober Fahrlässigkeit | Der Regelfall ist eine Kürzung nach Schwere des Verschuldens. Einzelne Bedingungswerke verzichten vollständig darauf – der wertvollste Einzelpunkt überhaupt |
| Repräsentantenklausel | Sie legt fest, wessen Fehler Ihnen zugerechnet werden. Zählt der Bauleiter dazu, haften Sie für dessen Versäumnisse mit |
| Verzicht auf Rückgriff | Ohne ihn holt sich der Versicherer den Schaden beim verursachenden Betrieb zurück – was Ihr Verhältnis zum Handwerker nachhaltig belastet |
| Umgang mit der Bausumme | Baukosten steigen fast immer. Manche Verträge verzichten auf die Nachrechnung, andere kürzen bei zu niedriger Summe die Entschädigung anteilig |
| Selbstbehalt | Üblich sind 250 bis 1.000 Euro. Manche Bedingungen lassen ihn bei kleinen Reparaturen ganz entfallen |
Wie die Versicherungssumme entsteht
Die Versicherungssumme soll den Herstellungskosten des gesamten Bauvorhabens entsprechen. Dazu zählen die Kosten aller Gewerke, Stundenlohnarbeiten und der Neuwert der Baustoffe. Nicht dazu zählen Grundstücks- und Erschließungskosten oder Baunebenkosten wie Architekten-, Finanzierungs- und Behördengebühren.
Zwei Punkte werden dabei regelmäßig übersehen.
Eigenleistungen gehören hinein. Was Sie selbst bauen, ist versichert, allerdings nur, wenn sein Wert in der Bausumme berücksichtigt wurde. Vorsicht ist zudem geboten, weil einzelne Bedingungswerke die Entschädigung für Eigenleistungen zusätzlich auf einen festen Betrag begrenzen. Wer einen erheblichen Teil selbst übernimmt, sollte diesen Punkt vor der Unterschrift klären.
Baukostensteigerungen wollen gemeldet werden. Nach Bauende wird die Summe endgültig festgesetzt. Liegt sie deutlich höher als gemeldet, kürzen viele Verträge die Entschädigung anteilig. Gute Bedingungen bringen entweder eine Toleranzschwelle mit oder verzichten von vornherein auf den Einwand der Unterversicherung, also einer zu niedrig angesetzten Versicherungssumme.
Wann der Schutz beginnt und wann er endet
Der Schutz beginnt zum vereinbarten Zeitpunkt, in aller Regel mit dem Baubeginn. Interessanter ist das Ende, denn hier trennen sich die Bedingungswerke deutlich.
Der Standard nennt drei Zeitpunkte, von denen der früheste zählt:
- die Bezugsfertigkeit
- der Ablauf von sechs Werktagen seit Beginn der Benutzung
- der Tag der behördlichen Gebrauchsabnahme
Wer also schon einzieht, während oben noch gearbeitet wird, verkürzt seinen Versicherungsschutz möglicherweise erheblich. Einige Bedingungswerke stellen allein auf die Bezugsfertigkeit ab, was ein spürbarer Vorteil ist.
- Bauherrenhaftpflichtversicherungläuft von Vor Baubeginn bis Bauzeit
- Anmeldung bei der Berufsgenossenschaftläuft von Vor Baubeginn bis Bauzeit
- Bauleistungsversicherungläuft in der Phase Bauzeit
- Feuerrohbau über die Wohngebäudeversicherungläuft in der Phase Bauzeit
- Nachhaftung aus der Bauleistungläuft in der Phase Ab Bezugsfertigkeit
- Wohngebäude- und Hausratversicherungläuft in der Phase Ab Bezugsfertigkeit
Nach dem Ende bleibt die Nachhaftung. Sie greift für Schäden, deren Ursache in der Bauzeit liegt, die aber erst später auftreten. Wichtig ist dabei die Abgrenzung, denn gedeckt ist die Beseitigung der Ursache, nicht jeder Folgeschaden. Eine mit Bauschutt verstopfte Grundleitung wird gereinigt. Überschwemmt sie drei Monate nach Vertragsende den Keller, ist das ein neues Schadenereignis und damit ein Fall für die Wohngebäudeversicherung.
Was die Bauleistungsversicherung nicht ersetzt
Sie deckt Schäden an Ihrem Bau. Alles, was von der Baustelle ausgeht, ist ein anderes Thema und in der Praxis das größere Risiko. Als Bauherr sind Sie dafür verantwortlich, Ihre Baustelle zu sichern und diese Sicherung zu überwachen. Übersehen Sie eine Gefahrenstelle und ein Passant verunglückt, haften Sie in unbegrenzter Höhe. Dafür gibt es die Bauherrenhaftpflichtversicherung.
Wie die vier Bausteine der Bauzeit zusammenspielen und in welcher Reihenfolge sie abgeschlossen gehören, beschreibe ich ausführlich im Beitrag Versicherungen beim Hausbau. Ein Punkt daraus gehört allerdings auch hierher, weil er gesetzlich geregelt ist und trotzdem regelmäßig übersehen wird.
Mit der Bezugsfertigkeit übernimmt schließlich die Wohngebäudeversicherung, gemeinsam mit der Hausratversicherung für alles, was Sie hineintragen. Beide sollten stehen, bevor der Umzugswagen kommt.
Häufige Fragen
Ist eine Bauleistungsversicherung Pflicht?
Nein, kein Gesetz schreibt Bauherren eine Bauleistungsversicherung vor. In der Praxis fordern finanzierende Banken und Bauträger sie trotzdem häufig ein. Sinnvoll ist sie, weil bis zur Abnahme längst nicht jedes Risiko beim ausführenden Betrieb liegt. Vandalismus oder Schäden durch Unbekannte bleiben oft am Bauherrn hängen, ebenso alles, was er in Eigenleistung errichtet. Ist die VOB/B in den Bauvertrag einbezogen, behält der Betrieb bei höherer Gewalt zudem seinen Anspruch auf Vergütung der bereits erbrachten Leistung, und Sie bezahlen den zerstörten Teil dann ein zweites Mal.
Welche Schäden zahlt die Bauleistungsversicherung nicht?
Nicht ersetzt wird der Baumangel als solcher, wohl aber der Schaden, den er an anderen Bauteilen anrichtet. Ebenfalls ausgenommen sind Baugeräte, Werkzeug, Fahrzeuge und Pläne, Einrichtung, die nicht fest eingebaut wird, sowie gewöhnliche Witterung, mit der zur Jahreszeit und am Ort zu rechnen ist. Feuer und Hochwasser fehlen im Grundschutz meist, beim Diebstahl eingebauter Teile ist es je nach Anbieter verschieden. Schäden, die Ihre Baustelle bei Dritten verursacht, gehören in die Bauherrenhaftpflicht.
Wann endet der Schutz der Bauleistungsversicherung?
Im Standard endet er zum frühesten von drei Zeitpunkten, also mit der Bezugsfertigkeit, sechs Werktage, nachdem die Benutzung begonnen hat, oder an dem Tag, an dem die Behörde den Gebrauch abnimmt. Wer früh einzieht, verliert dadurch unter Umständen Schutz, weshalb Bedingungswerke, die allein auf die Bezugsfertigkeit abstellen, im Vorteil sind. Danach läuft eine Nachhaftung für Schäden mit Ursache in der Bauzeit. Verbreitet sind drei Monate ohne Beitrag, gegen Zuschlag bis zu 24, in guten Bedingungswerken sechs Monate mit Verlängerung teils bis zu 36.
Wie berechne ich die Versicherungssumme der Bauleistungsversicherung?
Maßgeblich sind die Herstellungskosten des ganzen Vorhabens, gezählt werden also sämtliche Gewerke, Arbeiten im Stundenlohn und das Material zum Neuwert. Der Wert Ihrer Eigenleistungen zählt mit, sonst sind sie nicht versichert. Grundstück, Erschließung sowie Gebühren für Architekt, Finanzierung und Behörden bleiben außen vor. Ist der Bau abgeschlossen, wird die Summe endgültig festgesetzt. Fällt sie spürbar höher aus als angegeben, mindern viele Verträge die Leistung im selben Verhältnis. Höhere Baukosten sollten Sie deshalb melden, sobald sie absehbar sind.
Was kostet eine Bauleistungsversicherung?
Gezahlt wird ein Einmalbeitrag für die gesamte Bauzeit, abhängig von Bausumme, Bauzeit, gewählten Bausteinen, Selbstbehalt und Lage des Grundstücks. Kostet der Bau einen mittleren sechsstelligen Betrag, bleiben die Angebote nach meiner Erfahrung meist unter 1.000 Euro. Zwischen preiswertestem und leistungsstärkstem Vertrag liegen beim Preis oft keine hundert Euro, bei den Leistungsgrenzen dagegen mehrere zehntausend Euro. Der Selbstbehalt bewegt sich üblicherweise zwischen 250 und 1.000 Euro.