Bauleistungsversicherung: Wer zahlt eigentlich die Prämie?

Vergeben Sie die Gewerke einzeln, schließen in aller Regel Sie die Bauleistungsversicherung ab, als Bauherr und für Ihr Bauvorhaben. Mitversichert ist aber jeder Betrieb, der auf Ihrer Baustelle arbeitet, bis hinunter zum Nachunternehmer. Deshalb können Sie die Prämie anteilig auf die Handwerker umlegen, allerdings nur, wenn Sie das vor der Auftragserteilung vereinbart haben.

Diese Umlage, ein anteiliger Abzug von der Handwerkerrechnung, ist üblich und zulässig. Trotzdem geht sie regelmäßig schief, weil es kein Gesetz gibt, das sie anordnet, und weil sie rechtzeitig und in der richtigen Form vereinbart sein muss.

Warum überhaupt jemand anderes zahlen soll

Bis zur Abnahme trägt der ausführende Betrieb die Gefahr für sein Werk. Geht der Rohbau vorher unter, muss er ihn noch einmal errichten, um seine Vergütung zu erhalten. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch, und darin liegt der Grund, warum ein Bauunternehmen ein handfestes eigenes Interesse an einer Bauleistungsversicherung hat.

Der Betrieb ist damit der eigentliche Risikoträger. Es ist deshalb kein Kunstgriff, sondern folgerichtig, ihn an den Kosten der Absicherung zu beteiligen. Ist er über Ihre Police mitversichert, braucht er für dieses Bauvorhaben keine eigene.

Ihr eigenes Interesse an der Police bleibt davon unberührt, und dafür gibt es drei Gründe.

1. Liegt dem Vertrag das übliche Regelwerk für Bauleistungen zugrunde, wird die Gefahrtragung an einer wesentlichen Stelle abgemildert. Wird die Leistung vor der Abnahme durch höhere Gewalt oder andere objektiv unabwendbare Umstände zerstört, darf der Betrieb die bereits ausgeführten Teile trotzdem abrechnen. Dann bezahlen Sie die zerstörte Leistung und anschließend auch ihren Wiederaufbau.
2. Die beste Haftung nützt nichts, wenn der Betrieb den Schaden wirtschaftlich nicht tragen kann oder während der Bauzeit in die Insolvenz gerät.
3. Ein erheblicher Teil dessen, was auf der Baustelle zu Schaden kommen kann, gehört ohnehin Ihnen: beigestelltes Material, Ihre Eigenleistungen, bereits abgenommene Gewerke und beim Umbau die vorhandene Bausubstanz.

Wie die Umlage funktioniert

Für die Bauleistungsversicherung gibt es zwei Bedingungswelten:

• eine für Verträge, die der Auftraggeber für sein Bauvorhaben abschließt,
• eine für Verträge, mit denen ein Bauunternehmen seine eigenen Leistungen absichert.

Beim privaten Neubau ist fast immer die erste Variante im Einsatz, bei der die Police am Gebäude hängt und nicht am Betrieb.

Die beteiligten Firmen sind dabei nicht aus Kulanz mitversichert. Dahinter steht eine gesetzlich geregelte Konstruktion, die Versicherung für fremde Rechnung. Sie sind Versicherungsnehmer und zahlen den Beitrag, versichert ist aber auch das Interesse der anderen. Gerade diese Mitversicherung ist die Gegenleistung, die eine Umlage überhaupt erst rechtfertigt.

In der Praxis läuft das immer gleich ab.

1. Sie schließen die Police für das gesamte Bauvorhaben ab, mit einem einmaligen Beitrag für die Bauzeit.
2. In der Ausschreibung oder im Bauvertrag kündigen Sie die Umlage an, mit Satz und Bezugsgröße.
3. Bei der Schlussrechnung jedes Gewerks behalten Sie den anteiligen Betrag ein.

Was die Umlage kostet

Die Prämie richtet sich nach der Bausumme, also nach den Herstellungskosten ohne Grundstück, Erschließung und Baunebenkosten. Bei einer Bausumme im mittleren sechsstelligen Bereich liegt sie meist unter tausend Euro, und zwar einmalig für die gesamte Bauzeit.

Umgelegt wird anteilig nach Auftragssumme. In Ausschreibungen sind zwei bis vier Promille der jeweiligen Auftragssumme verbreitet. Deutlich höhere Pauschalen kommen vor, sind aber angreifbar, wie weiter unten deutlich wird. Für ein Bauvorhaben über 450.000 Euro mit einer Prämie von rund 810 Euro sieht die Verteilung dann etwa so aus:

Gewerk	Auftragssumme	Anteil an der Prämie
Rohbau	180.000 Euro	360 Euro
Dach und Zimmererarbeiten	60.000 Euro	120 Euro
Fenster und Türen	35.000 Euro	70 Euro
Elektroinstallation	30.000 Euro	60 Euro
Sanitär und Heizung	55.000 Euro	110 Euro
Innenausbau	90.000 Euro	180 Euro
Summe	450.000 Euro	900 Euro

An diesem Beispiel fallen zwei Dinge auf.

• Die Beträge je Gewerk sind klein. Wenn über die Umlage gestritten wird, dann nicht, weil sie schmerzt, sondern weil sie unsauber geregelt ist.
• Die Abzüge übersteigen die Prämie. Die Summe der Abzüge liegt mit 900 Euro bereits über der tatsächlichen Prämie von 810 Euro, und an diesem Punkt setzen die Gerichte an.

Ob und wie sich die Prämie steuerlich auswirkt, hängt davon ab, ob Sie selbst einziehen oder vermieten. Diese Frage klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater, in einen Versicherungsvertrag gehört sie nicht.

Eine Umlage entsteht nicht von selbst

Es gibt keine Vorschrift, die den Handwerker verpflichtet, sich an Ihrer Police zu beteiligen, und auch das übliche Regelwerk für Bauleistungen sieht eine solche Beteiligung nicht vor. An diesem Punkt geht in der Praxis das meiste schief.

Halten Sie außerdem den Versicherungsschein bereit. Ein Betrieb, dem Sie die Umlage abziehen, wird zu Recht wissen wollen, ob die Police tatsächlich besteht, denn es kommt vor, dass abgezogen wird, ohne dass je ein Vertrag geschlossen wurde.

Was Gerichte zuletzt entschieden haben

Jahrzehntelang galt ein solcher Abzug als Teil der Preisabrede, und Preisabreden prüfen Gerichte inhaltlich nicht. So hatte der Bundesgerichtshof 1999 zu einer ähnlich formulierten Klausel entschieden.

Diese Linie bröckelt inzwischen. Das Kammergericht hat im Februar 2025 eine Klausel gekippt, nach der bei der Schlussrechnung pauschal 1,8 Prozent der Auftragssumme abgezogen werden durften. Dieser eine Prozentsatz galt zugleich für die Bauleistungsversicherung des Auftraggebers, für Strom und Wasser sowie für Messgeräte und Zähler. Im konkreten Fall mussten rund 22.000 Euro zurückgezahlt werden.

Für die Praxis ist die Begründung wichtiger als das Ergebnis. Der pauschale Abzug hatte weder einen Bezug zu den tatsächlichen Kosten des Auftraggebers noch zum tatsächlichen Verbrauch des Betriebs. Damit sei er keine Preisabrede, sondern eine Nebenabrede zum Preis, und die unterliegt der vollen gerichtlichen Kontrolle.

Wenige Monate vor diesem Urteil war beim selben Gericht eine Umlage von einem Prozent für die Baustellenkoordination aus denselben Gründen gefallen. Andere Senate halten allerdings weiterhin an der älteren Linie fest, sodass die Rechtsprechung derzeit bundesweit nicht einheitlich ist.

Für Sie als privaten Bauherrn gibt es dabei eine Besonderheit, denn diese Maßstäbe gelten für vorformulierte Klauseln, die für eine Vielzahl von Verträgen verwendet werden.

• Individuell ausgehandelt: Handeln Sie die Beteiligung an Ihrer Police einmalig und individuell mit Ihrem Rohbauer aus, ist sie eine Individualvereinbarung.
• Aus dem Standard-Leistungsverzeichnis: Stammt der Text dagegen aus dem Standard-Leistungsverzeichnis Ihres Architekten, prüfen die Gerichte ihn nach diesen Maßstäben, auch wenn Sie als Privatperson bauen.

Für die Gestaltung ergeben sich daraus vier Regeln.

1. Regeln Sie die Versicherungsumlage getrennt und vermengen Sie sie nicht in einem Pauschalsatz mit Strom, Wasser, Container und Bauschuttentsorgung.
2. Richten Sie den Satz an der tatsächlichen Prämie aus, statt eine runde Zahl zu setzen.
3. Lassen Sie dem Betrieb die Möglichkeit, geringere Kosten nachzuweisen.
4. Oder gehen Sie den Weg über den Preis. Wird die Beteiligung vor der Auftragserteilung verhandelt und als Nachlass auf die Auftragssumme vereinbart, ist sie Teil der Preisabrede und damit der Inhaltskontrolle von vornherein entzogen.

Der häufigere Fall: Sie bauen mit einem Generalunternehmer

Alles bisher Beschriebene betrifft Bauherren, die einzelne Gewerke selbst vergeben. Häufiger ist allerdings die andere Konstellation, in der ein Unternehmen zum Festpreis baut, oft als Verbraucherbauvertrag.

Dann ist meist dieses Unternehmen Versicherungsnehmer, Sie sind mitversichert, und die Prämie steckt bereits in Ihrem Festpreis. Eine Umlage im eigentlichen Sinne gibt es hier nicht, wohl aber zwei Fragen, die Sie stellen sollten.

	Sie vergeben einzelne Gewerke	Ein Unternehmen baut zum Festpreis
Versicherungsnehmer	Sie als Bauherr	das bauausführende Unternehmen
Wer ist mitversichert	alle beteiligten Betriebe	Sie als Bauherr
Wer trägt die Prämie	Sie – anteilig umlegbar	im Festpreis enthalten
Ihre wichtigste Aufgabe	Umlage vor Auftragserteilung vereinbaren	Police anfordern und Deckung prüfen
Typische Lücke	Abzug ohne Vereinbarung oder ohne Police	Eigenleistungen und Bauzeitende nicht mitgedacht

• Was Sie selbst beitragen: Klären Sie zuerst, ob die fremde Police abdeckt, was Sie selbst beitragen, denn Eigenleistungen und Material, das Sie beistellen, gehören nicht automatisch dazu.
• Eine eigene Police: Die zweite Frage ist, ob Sie zusätzlich eine eigene Police brauchen und wenn ja, für welchen Teil. Zwei Verträge nebeneinander für dasselbe Interesse führen im Schadenfall zu Abstimmungsbedarf und nicht zu doppelter Entschädigung.

Was die Bauleistungsversicherung inhaltlich leistet, worauf es bei der Versicherungssumme ankommt und wann der Schutz endet, habe ich in einem eigenen Beitrag beschrieben: Bauleistungsversicherung: Was sie zahlt, was nicht. Wie die Bausteine der Bauzeit zusammenspielen, steht in Versicherungen beim Hausbau.

Woran Sie erkennen, dass die Umlage sauber geregelt ist

Häufige Fragen

Muss sich ein Handwerker an der Bauleistungsversicherung des Bauherrn beteiligen?

Nein. Es gibt keine Vorschrift, die dazu verpflichtet, und auch das übliche Regelwerk für Bauleistungen sieht eine solche Beteiligung nicht vor. Sie entsteht nur, wenn sie vor der Auftragserteilung ausdrücklich vereinbart wurde. Taucht ein solcher Abzug erst auf der Schlussrechnung auf, ist er eine Kürzung des Werklohns ohne Grundlage.

Wie hoch darf die Umlage für die Bauleistungsversicherung sein?

Sie sollte sich an der tatsächlichen Prämie orientieren. In Ausschreibungen sind zwei bis vier Promille der jeweiligen Auftragssumme verbreitet. Angreifbar sind Pauschalen ohne Bezug zu den tatsächlichen Kosten, ebenso Sätze, bei denen die Summe aller Abzüge über der Prämie liegt.

Wer zahlt die Bauleistungsversicherung, wenn ein Generalunternehmer zum Festpreis baut?

In diesem Fall ist meist das bauausführende Unternehmen Versicherungsnehmer, der Bauherr ist mitversichert, und die Prämie steckt bereits im Festpreis. Eine Umlage gibt es in dieser Konstellation nicht. Stattdessen stellen sich zwei andere Fragen. Erfasst die Police auch Eigenleistungen und beigestelltes Material? Und ist daneben eine eigene Police nötig?