Bauleistungsversicherung: Wer zahlt eigentlich die Prämie?
Die Bauleistungsversicherung schließen in aller Regel Sie ab – als Bauherr, für Ihr Bauvorhaben. Versichert sind damit aber nicht nur Sie. Mitversichert ist jeder Betrieb, der auf Ihrer Baustelle arbeitet, bis hinunter zum Nachunternehmer. Das führt zu einer naheliegenden Frage: Warum sollten Sie die Prämie allein tragen?
Die Antwort der Baupraxis heißt Umlage – ein anteiliger Abzug von der Handwerkerrechnung. Sie ist üblich, sie ist zulässig, und sie geht trotzdem regelmäßig schief. Denn ein Gesetz, das die Umlage anordnet, gibt es nicht. Sie entsteht nur dann, wenn Sie sie vereinbart haben – rechtzeitig und in der richtigen Form.
Warum überhaupt jemand anderes zahlen soll
Bis zur Abnahme trägt der ausführende Betrieb die Gefahr für sein Werk. Geht der Rohbau vorher unter, muss er ihn noch einmal errichten, um seine Vergütung zu erhalten. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch – und es ist der Grund, warum ein Bauunternehmen ein handfestes eigenes Interesse an einer Bauleistungsversicherung hat.
Der Betrieb ist damit der eigentliche Risikoträger. Ihn an den Kosten der Absicherung zu beteiligen, ist deshalb kein Kunstgriff, sondern folgerichtig: Ist er über Ihre Police mitversichert, braucht er für dieses Bauvorhaben keine eigene.
Ihr Interesse an der Police bleibt davon unberührt – aus drei Gründen.
- Liegt dem Vertrag das übliche Regelwerk für Bauleistungen zugrunde, wird die Gefahrtragung an einer entscheidenden Stelle abgemildert: Wird die Leistung vor der Abnahme durch höhere Gewalt oder andere objektiv unabwendbare Umstände zerstört, darf der Betrieb die bereits ausgeführten Teile trotzdem abrechnen. Dann bezahlen Sie die zerstörte Leistung – und anschließend ihren Wiederaufbau.
- Die schönste Haftung nützt nichts, wenn der Betrieb den Schaden wirtschaftlich nicht stemmen kann oder während der Bauzeit in die Insolvenz gerät.
- Ein erheblicher Teil dessen, was auf der Baustelle zu Schaden kommen kann, gehört ohnehin Ihnen: beigestelltes Material, Ihre Eigenleistungen, bereits abgenommene Gewerke und beim Umbau die vorhandene Bausubstanz.
Wie die Umlage funktioniert
Für die Bauleistungsversicherung gibt es zwei Bedingungswelten: eine für Verträge, die der Auftraggeber für sein Bauvorhaben abschließt, und eine für Verträge, mit denen ein Bauunternehmen seine eigenen Leistungen absichert. Beim privaten Neubau ist fast immer die erste Variante im Einsatz – die Police hängt am Gebäude, nicht am Betrieb.
Dass die beteiligten Firmen dabei mitversichert sind, ist keine Kulanz, sondern eine gesetzlich geregelte Konstruktion: die Versicherung für fremde Rechnung. Sie sind Versicherungsnehmer und zahlen den Beitrag, versichert ist aber auch das Interesse der anderen. Genau diese Mitversicherung ist die Gegenleistung, die eine Umlage überhaupt erst rechtfertigt.
Der Ablauf ist in der Praxis immer derselbe:
- Sie schließen die Police für das gesamte Bauvorhaben ab, Beitrag einmalig für die Bauzeit.
- In der Ausschreibung oder im Bauvertrag kündigen Sie die Umlage an – mit Satz und Bezugsgröße.
- Bei der Schlussrechnung jedes Gewerks behalten Sie den anteiligen Betrag ein.
Was die Umlage kostet
Die Prämie richtet sich nach der Bausumme, also nach den Herstellungskosten ohne Grundstück, Erschließung und Baunebenkosten. Bei einer Bausumme im mittleren sechsstelligen Bereich liegt sie meist unter tausend Euro – einmalig für die gesamte Bauzeit.
Umgelegt wird anteilig nach Auftragssumme. In Ausschreibungen sind zwei bis vier Promille der jeweiligen Auftragssumme verbreitet; deutlich höhere Pauschalen kommen vor, sind aber – dazu gleich mehr – angreifbar. Für ein Bauvorhaben über 450.000 Euro mit einer Prämie von rund 810 Euro sieht die Verteilung dann etwa so aus:
| Gewerk | Auftragssumme | Anteil an der Prämie |
|---|---|---|
| Rohbau | 180.000 Euro | 360 Euro |
| Dach und Zimmererarbeiten | 60.000 Euro | 120 Euro |
| Fenster und Türen | 35.000 Euro | 70 Euro |
| Elektroinstallation | 30.000 Euro | 60 Euro |
| Sanitär und Heizung | 55.000 Euro | 110 Euro |
| Innenausbau | 90.000 Euro | 180 Euro |
| Summe | 450.000 Euro | 900 Euro |
Zwei Dinge fallen an diesem Beispiel auf. Erstens sind die Beträge je Gewerk klein – über die Umlage streitet niemand, weil sie weh tut, sondern weil sie unsauber geregelt ist. Zweitens liegt die Summe der Abzüge mit 900 Euro bereits über der tatsächlichen Prämie von 810 Euro. Genau daran setzen die Gerichte an.
Steuerlich gehört die Prämie zu den Baunebenkosten und damit zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Ob und wie sich das auswirkt, hängt daran, ob Sie selbst einziehen oder vermieten – das gehört auf den Tisch Ihres Steuerberaters, nicht in einen Versicherungsvertrag.
Eine Umlage entsteht nicht von selbst
Das ist der Punkt, an dem in der Praxis das meiste schiefgeht. Es gibt keine Vorschrift, die den Handwerker verpflichtet, sich an Ihrer Police zu beteiligen. Und auch das übliche Regelwerk für Bauleistungen sieht eine solche Beteiligung nicht vor.
Umgekehrt gilt dasselbe zu Ihren Gunsten: Wird Ihnen als Auftraggeber eine Umlage berechnet, dürfen Sie den Nachweis verlangen, dass die Police tatsächlich besteht. Dass abgezogen wird, ohne dass je ein Vertrag geschlossen wurde, kommt vor.
Was Gerichte zuletzt entschieden haben
Jahrzehntelang galt ein solcher Abzug als Teil der Preisabrede – und Preisabreden prüfen Gerichte inhaltlich nicht. Der Bundesgerichtshof hatte 1999 zu einer ähnlich formulierten Klausel so entschieden.
Diese Linie bröckelt. Das Kammergericht hat im Februar 2025 eine Klausel gekippt, nach der bei der Schlussrechnung pauschal 1,8 Prozent der Auftragssumme abgezogen werden durften – für die Bauleistungsversicherung des Auftraggebers, für Strom und Wasser und für Messgeräte und Zähler, alles in einem Satz. Im konkreten Fall ging es um rund 22.000 Euro, die zurückgezahlt werden mussten.
Die Begründung ist für die Praxis wichtiger als das Ergebnis: Der pauschale Abzug hatte weder einen Bezug zu den tatsächlichen Kosten des Auftraggebers noch zum tatsächlichen Verbrauch des Betriebs. Damit sei er keine Preisabrede, sondern eine Nebenabrede zum Preis – und die unterliegt der vollen gerichtlichen Kontrolle. Wenige Monate zuvor war eine Umlage von einem Prozent für die Baustellenkoordination aus denselben Gründen gefallen. Andere Senate halten weiterhin an der älteren Linie fest; bundesweit einheitlich ist die Rechtsprechung derzeit nicht.
Für Sie als privaten Bauherrn hat das eine Besonderheit. Diese Maßstäbe gelten für vorformulierte Klauseln, die für eine Vielzahl von Verträgen verwendet werden. Handeln Sie die Beteiligung an Ihrer Police einmalig und individuell mit Ihrem Rohbauer aus, ist sie eine Individualvereinbarung. Stammt der Text dagegen aus dem Standard-Leistungsverzeichnis Ihres Architekten, ist er genau das, was die Gerichte prüfen – auch wenn Sie als Privatperson bauen.
Daraus folgen vier Gestaltungsregeln:
- Die Versicherungsumlage getrennt regeln – nicht in einem Pauschalsatz mit Strom, Wasser, Container und Bauschuttentsorgung vermengen.
- Den Satz an der tatsächlichen Prämie ausrichten, statt eine runde Zahl zu setzen.
- Dem Betrieb offenhalten, geringere Kosten nachzuweisen.
- Oder den Weg über den Preis gehen: Wird die Beteiligung vor der Auftragserteilung verhandelt und als Nachlass auf die Auftragssumme vereinbart, ist sie Teil der Preisabrede – und damit der Inhaltskontrolle von vornherein entzogen.
Der häufigere Fall: Sie bauen mit einem Generalunternehmer
Alles bisher Beschriebene betrifft Bauherren, die einzelne Gewerke selbst vergeben. Häufiger ist die andere Konstellation: ein Unternehmen baut zum Festpreis, oft als Verbraucherbauvertrag.
Dann ist meist dieses Unternehmen Versicherungsnehmer, Sie sind mitversichert, und die Prämie steckt bereits in Ihrem Festpreis. Eine Umlage im eigentlichen Sinne gibt es nicht – wohl aber zwei Fragen, die Sie stellen sollten.
| Sie vergeben einzelne Gewerke | Ein Unternehmen baut zum Festpreis | |
|---|---|---|
| Versicherungsnehmer | Sie als Bauherr | das bauausführende Unternehmen |
| Wer ist mitversichert | alle beteiligten Betriebe | Sie als Bauherr |
| Wer trägt die Prämie | Sie – anteilig umlegbar | im Festpreis enthalten |
| Ihre wichtigste Aufgabe | Umlage vor Auftragserteilung vereinbaren | Police anfordern und Deckung prüfen |
| Typische Lücke | Abzug ohne Vereinbarung oder ohne Police | Eigenleistungen und Bauzeitende nicht mitgedacht |
Die erste Frage: Deckt die fremde Police das ab, was Sie selbst beitragen? Eigenleistungen und Material, das Sie beistellen, gehören nicht automatisch dazu. Die zweite Frage: Brauchen Sie zusätzlich eine eigene Police – und wenn ja, für welchen Teil? Zwei Verträge nebeneinander für dasselbe Interesse führen im Schadenfall zu Abstimmungsbedarf, nicht zu doppelter Entschädigung.
Was die Bauleistungsversicherung inhaltlich leistet, worauf es bei der Versicherungssumme ankommt und wann der Schutz endet, habe ich in einem eigenen Beitrag beschrieben: Bauleistungsversicherung: Was sie zahlt, was nicht. Wie die Bausteine der Bauzeit zusammenspielen, steht in Versicherungen beim Hausbau.