Versicherungen beim Hausbau: Was Sie brauchen, bevor das Haus steht

Die Wohngebäudeversicherung schützt Ihr Haus erst ab der Bezugsfertigkeit und damit später, als die meisten Bauherren denken. Die Bauzeit ist versicherungstechnisch eine eigene Phase mit eigenen Risiken und eigenen Verträgen. Vier Bausteine gehören dabei zusammen, und die Reihenfolge, in der Sie sie abschließen, entscheidet darüber, ob im Schadenfall Geld fließt oder nicht.

Viele haben irgendwann zwischen Bauvertrag und Finanzierung eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, und damit fühlt sich das Haus abgesichert an. Die Annahme ist nachvollziehbar, denn wer das Gebäude versichert, geht davon aus, dass das Gebäude versichert ist.

Warum die Wohngebäudeversicherung beim Bau noch nicht hilft

Die Wohngebäudeversicherung versichert ein bewohnbares Haus. Das ist keine Auslegungsfrage, sondern steht so in den Bedingungen. Die Musterbedingungen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (VGB 2022) nehmen Schäden an Gebäuden und Gebäudeteilen, die nicht bezugsfertig sind, ausdrücklich vom Schutz aus. Das gilt beim Leitungswasser ebenso wie bei den Naturgefahren, und auch die Sachen in einem solchen Gebäude sind nicht mitversichert.

Ein Rohbau ist kein halbfertiges Haus, sondern ein anderes Risiko. Es gibt keine geschlossene Gebäudehülle und keine abschließbaren Türen, dafür wechselnde Gewerke auf dem Grundstück, Material, das offen lagert, und Bauwasser in Leitungen, die noch niemand abgedrückt hat. Ein Sturm, der ein fertiges Haus ein paar Ziegel kostet, kann einen offenen Dachstuhl vollständig abtragen.

Die Bezugsfertigkeit ist damit die entscheidende Schwelle. Vor ihr greifen die Bauzeit-Verträge, ab ihr die Wohngebäudeversicherung, und alles, was in diesem Beitrag folgt, ordnet sich um diesen einen Zeitpunkt.

Bauherrenhaftpflicht: Wer für die Baustelle haftet

Mit dem Grundstück und dem Bauvorhaben übernehmen Sie die Verkehrssicherungspflicht. Vereinfacht gesagt müssen Sie dafür sorgen, dass von Ihrer Baustelle keine Gefahr für Dritte ausgeht. Passiert doch etwas, haften Sie dafür persönlich, in unbegrenzter Höhe und mit Ihrem gesamten Vermögen.

Die typischen Fälle sind unspektakulär, und gerade deshalb sind sie gefährlich.

• Ein Passant stürzt abends in die ungesicherte Baugrube.
• Ein Kind klettert über den umgekippten Bauzaun auf das Gerüst.
• Beim Ausheben der Grube bewegt sich das Erdreich, und die Wand des Nachbargebäudes reißt.
• Ein herabfallendes Bauteil beschädigt ein parkendes Fahrzeug.

Das eigentliche Risiko sind dabei die Personenschäden. Ein Sachschaden ist irgendwann bezifferbar, eine dauerhafte Verletzung mit Verdienstausfall, Schmerzensgeld und lebenslanger Rente dagegen über Jahre hinweg nicht.

Die Deckungssumme wird deshalb am Markt in der Regel hoch angesetzt. Üblich ist eine pauschale Summe im zweistelligen Millionenbereich, die gegenüber einer knapperen Deckung wenig kostet. Der Beitrag selbst bemisst sich in der Regel nach der Bausumme und nicht nach der Deckungssumme.

Die Musterbedingungen für die private Bauherrenhaftpflichtversicherung sehen Versicherungsschutz zunächst nur dann vor, wenn Planung, Bauleitung und Bauausführung an einen Dritten vergeben sind. Das wird selten erwähnt. Wer selbst plant, selbst die Bauleitung übernimmt oder in Eigenleistung baut, braucht dafür eine ausdrückliche zusätzliche Vereinbarung im Vertrag.

Wer also ohnehin vorhat, den Innenausbau selbst zu übernehmen, gibt das sinnvollerweise schon beim Abschluss an und nicht erst, wenn etwas passiert ist.

Für kleinere Vorhaben wie eine überschaubare Sanierung ist das Bauherrenrisiko in vielen Privathaftpflicht- und Haus-und-Grundbesitzerhaftpflicht-Verträgen bis zu einer bestimmten Bausumme bereits enthalten. Wie hoch diese Grenze liegt, ist von Vertrag zu Vertrag sehr verschieden, und für Neubauten gilt oft eine niedrigere Grenze als für Umbauten. Ein Blick in die eigenen Bedingungen klärt das vor Baubeginn.

Diese Grenze ist jedoch kein Standard, sondern hängt vollständig am jeweiligen Bedingungswerk und an der gewählten Produktlinie. Ein Blick in das eigene Bedingungswerk ist deshalb unerlässlich, und eine schriftliche Bestätigung schafft Klarheit.

Bauleistungsversicherung: Schäden am Bauwerk selbst

Die Bauleistungsversicherung deckt Schäden an Ihrem eigenen Bauwerk, während die Bauherrenhaftpflicht Schäden abdeckt, die Ihr Bau bei anderen verursacht. Sie ist im Kern eine Allgefahrendeckung für die Bauphase.

Nach den Musterbedingungen leistet der Versicherer für unvorhergesehen eintretende Beschädigungen oder Zerstörungen der versicherten Sachen. Versichert sind also nicht abschließend aufgezählte Gefahren, sondern alles, was nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist.

Dabei gibt es zwei Bedingungsfamilien, eine für den Bauherrn als Auftraggeber und eine für die ausführenden Betriebe. Für Sie ist die erste die richtige, wobei beide in den entscheidenden Punkten gleich aufgebaut sind.

Typischerweise versichert sind:

• Sturm und Hagel am ungeschützten Rohbau
• Schäden durch Niederschläge, die in den offenen Bau eindringen
• Vandalismus und mutwillige Beschädigung
• Konstruktions- und Materialfehler sowie Ausführungsfehler

Genauso wichtig ist, was im Grundmuster nicht enthalten ist:

• Brand, Blitzschlag und Explosion. Das ist kein Versehen, sondern Systematik, denn dieses Risiko gehört in die Feuerrohbauversicherung (nächster Abschnitt).
• Gewässer. Ausgenommen sind Schäden durch Gewässer und durch Grundwasser, das von einem Gewässer beeinflusst wird. Flusshochwasser ist im Muster also gerade nicht gedeckt.
• Hilfsbauten und Bauhilfsstoffe, also das lose Material und die Baustelleneinrichtung. Der Bauzaun, das Gerüst und der Stapel Dämmplatten neben der Baustelle sind nicht automatisch versichert.
• Verluste durch Diebstahl. Das gilt auch für Teile, die bereits fest eingebaut sind.

Ihre eigene Arbeit zählt bei der Versicherungssumme mit. Der Versicherungswert umfasst nach den Musterbedingungen die Kosten sämtlicher Lieferungen und Leistungen für das Bauvorhaben einschließlich der Eigenleistungen des Bauherrn. Wer sie unterschlägt, dem droht im Schadenfall eine Unterversicherung, also eine Kürzung der Entschädigung, weil die Versicherungssumme zu niedrig ist.

Die Bedingungen unterscheiden sich hier erheblich

Die eben genannten Ausschlüsse beschreiben das Grundmuster, und was am Markt tatsächlich angeboten wird, weicht davon zum Teil deutlich ab. Dieser Punkt ist hier wichtiger als in fast jeder anderen Sparte. Es gibt Bedingungswerke, die nah am Muster bleiben, und andere, die einen erheblichen Teil dieser Lücken planmäßig schließen, ohne dass der Beitrag nennenswert steigt.

Über die Qualität dieser Absicherung entscheidet deshalb nicht die Frage, ob eine Bauleistungsversicherung besteht, sondern welche Punkte das konkrete Bedingungswerk regelt. Zwischen zwei Verträgen zum ähnlichen Preis können im Schadenfall fünfstellige Unterschiede liegen. Es lohnt sich also, vor dem Abschluss gezielt nachzusehen, wie die oben genannten Punkte im jeweiligen Vertrag behandelt werden. Zusagen sollten Sie sich im Zweifel schriftlich bestätigen lassen.

Kernsanierung: Der Altbau ist nicht automatisch mitversichert

Wer nicht neu baut, sondern kernsaniert, sollte an dieser Stelle besonders sorgfältig lesen. Versichert ist die Neubauleistung, also das, was neu geliefert und eingebaut wird, die vorhandene Altbausubstanz dagegen nicht. Reißt beim Entfernen einer Wand die Decke oder stürzt während der Arbeiten ein Bauteil des Bestands ein, greift die Grunddeckung nicht.

Dafür gibt es eigene Klauseln, die die Altbausubstanz auf Erstes Risiko einschließen, also bis zu einer vereinbarten Summe ohne Anrechnung einer Unterversicherung. Eingeschlossen ist sie dann gegen

• Einsturz,
• Folgeschäden aus einem Schaden an der Neubauleistung,
• Sachschäden durch Leitungswasser, Sturm und Hagel.

Ob diese Klauseln ohne gesonderte Risikoprüfung zu bekommen sind, hängt in der Praxis an Alter, Neubauwert und Nutzung des Bestandsgebäudes. Wer saniert, sollte diese Frage vor Baubeginn geklärt haben und nicht erst nach dem ersten Riss.

Feuerrohbau: meist beitragsfrei bei richtiger Reihenfolge

Feuer ist während der Bauzeit ein reales Risiko, ob durch offene Flammen bei Dachdecker- und Klempnerarbeiten, durch Trennschleifer, Bautrockner oder provisorische Elektrik. Dazu kommt, dass ein Rohbau anders brennt als ein fertiges Haus, weil der Dachstuhl offen steht und es keine Brandabschnitte gibt.

Die Feuerrohbauversicherung schließt diese Lücke. Sie deckt Brand, Blitzschlag und Explosion am Rohbau, also exakt jene Gefahren, die die Bauleistungsversicherung ausnimmt, sodass beide Bausteine ineinandergreifen.

Ihr Vorteil liegt darin, dass sie in aller Regel keinen zusätzlichen Beitrag verursacht, sofern die Reihenfolge stimmt. Wer die spätere Wohngebäudeversicherung bereits vor Baubeginn bei einem Versicherer beantragt, bekommt die Feuerrohbaudeckung üblicherweise beitragsfrei für die Bauzeit dazu.

Verbreitet ist eine Begrenzung auf 24 Monate, je nach Bedingungswerk sind es auch nur 12 oder 6 Monate. Diese Frist sollten Sie vor der Unterschrift prüfen, gerade bei Bauvorhaben mit viel Eigenleistung, die sich erfahrungsgemäß ziehen.

Finanziert eine Bank Ihren Bau, kommt ein zweiter, sehr praktischer Grund hinzu. Die Bank verlangt den Nachweis einer Feuerrohbaudeckung in aller Regel ohnehin und lässt sich über einen Sicherungsschein als Berechtigte eintragen, damit im Brandfall die Entschädigung nicht am Kredit vorbeifließt. Ohne diesen Nachweis wird häufig kein Geld ausgezahlt, weshalb die Feuerrohbauversicherung oft der stille Türöffner für die erste Kreditrate ist.

Bauhelfer: die Pflicht, die fast alle übersehen

Sobald außer Ihnen und Ihrem Ehe- beziehungsweise Lebenspartner weitere Personen auf Ihrer Baustelle mitarbeiten (die beauftragten Firmen zählen hier nicht mit), werden Sie von Gesetzes wegen zum „Unternehmer nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten“. Damit gelten für Sie gegenüber der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft dieselben Pflichten wie für einen Betrieb.

Das gilt ganz gleich, ob die Helfer bezahlt werden oder nicht. Der Schwager, der ein Wochenende lang Estrich verlegt, und der Nachbar, der „nur mal eben“ auf dem Dach mit anpackt, sind meldepflichtige Bauhelfer. Von der Meldung ausgenommen sind lediglich sehr kurze Maßnahmen, bei denen insgesamt die tarifliche Wochenarbeitszeit des Bauhauptgewerbes von derzeit 40 Stunden nicht überschritten wird. Dann ist die Unfallkasse zuständig, versichert sind die Helfer trotzdem.

Der Beitrag berechnet sich nach den geleisteten Helferstunden und ist überschaubar. Für den Bauzeitraum 2026 kommen 200 Helferstunden auf rund 243 Euro, der Mindestbeitrag beträgt 100 Euro. Gemessen an dem, was dahintersteht, ist das sehr wenig, denn die gesetzliche Unfallversicherung übernimmt bei einem Arbeitsunfall Heilbehandlung und Geldleistungen und stellt Sie zugleich von Schadensersatzansprüchen Ihrer Helfer wegen des Personenschadens frei (§ 104 SGB VII).

Dieser Schutz hängt nicht an der Anmeldung. Ihre Helfer sind kraft Gesetzes versichert, auch wenn die Meldung unterbleibt. Die Bauherrenhaftpflicht ist dabei keine Ausweichlösung, denn ihre Musterbedingungen schließen gerade die Personenschäden aus, bei denen es sich um Arbeitsunfälle im Sinne des Sozialgesetzbuchs VII handelt.

Sie selbst sind über diese Anmeldung nicht versichert. Das ist der zweite verbreitete Irrtum, gleich hinter dem zur Wohngebäudeversicherung. Die gesetzliche Unfallversicherung schützt hier die Bauhelfer, nicht aber die Bauherrin oder den Bauherrn. Wer für die Bauzeit auch für sich selbst und den Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner Schutz möchte, kann sich bei der Berufsgenossenschaft freiwillig versichern.

Ergänzend wird am Markt die private Bauhelfer-Unfallversicherung angeboten. Sie kann die Lücken der gesetzlichen Leistungen schließen, die bei privaten Helfern wegen der niedrigen fiktiven Verdienstgrundlage häufig gering ausfallen. Anders als der gesetzliche Schutz kann sie auch den Bauherrn selbst einschließen.

Der Übergang in die Wohngebäudeversicherung

Die Bauleistungsversicherung endet nach den Musterbedingungen im Hochbau mit der Bezugsfertigkeit beziehungsweise sechs Werktage nach Beginn der Benutzung, je nachdem, was zuerst eintritt. Ab diesem Zeitpunkt greift die Wohngebäudeversicherung. Hier schließt sich der Kreis, und hier liegt auch der eigentliche Kern dieses Beitrags.

Die beiden Verträge sind also keine getrennten Welten, sondern zwei Hälften derselben Absicherung, die an derselben Naht aneinanderstoßen. Damit dazwischen kein Tag offenbleibt, muss diese Naht vorher geplant sein.

Beim Übergang entscheiden zwei Punkte über die Qualität der Absicherung.

Die Versicherungssumme. Verbreitet ist die Ermittlung über den gleitenden Neuwert auf Basis des sogenannten Werts 1914, eines fiktiven Baupreises, der jährlich über einen Anpassungsfaktor fortgeschrieben wird.

Wird dieser Wert sauber aus den tatsächlichen Baukosten und der Bauausführung hergeleitet, greift der Unterversicherungsverzicht, also der Verzicht des Versicherers, wegen einer zu niedrigen Summe zu kürzen. Im Totalschaden steht Ihnen dann der volle Wiederaufbau zu. Wird der Wert dagegen grob geschätzt, tragen Sie im Schadenfall die Differenz. Beim Neubau ist das besonders ärgerlich, denn die Zahlen liegen ja vor.

Die Elementargefahren. Sturm und Hagel sind in der Wohngebäudeversicherung enthalten, Überschwemmung, Rückstau, Starkregen, Erdrutsch und Schneedruck dagegen nicht. Dafür braucht es den Zusatzbaustein „erweiterte Naturgefahren“.

Die Versicherer bewerten jede Adresse über das Zonierungssystem ZÜRS Geo, und zwar für über 22 Millionen Adressen in Deutschland. Es kennt vier Gefährdungsklassen für Hochwasser und drei für Starkregen. Dieselbe Einstufung entscheidet auch darüber, ob die Gewässerklausel in der Bauleistungsversicherung ohne Zuschlag zu bekommen ist. Ihre Lage ist damit von Anfang an bekannt, und sie ändert sich nicht zu Ihren Gunsten.

Der Zeitstrahl: was wann abgeschlossen sein muss

1. Vor dem ersten Spatenstich – Wohngebäudeversicherung beantragen. Damit kommen die beitragsfreie Feuerrohbaudeckung, der Sicherungsschein für die Bank und der nahtlose Übergang in die Vollpolice zusammen. Erweiterte Naturgefahren gleich mit einschließen.
2. Vor dem ersten Spatenstich – Bauherrenhaftpflicht abschließen. Die Verkehrssicherungspflicht beginnt mit der ersten Absperrung auf dem Grundstück und nicht erst mit dem Aushub. Eigenleistung und eigene Bauleitung ausdrücklich angeben.
3. Vor Baubeginn – Bauleistungsversicherung abschließen. Versicherungssumme aus den tatsächlichen Baukosten einschließlich der geplanten Eigenleistung ableiten. Bei einer Kernsanierung die Klauseln für die Altbausubstanz prüfen, bei Lage nahe einem Gewässer die Gewässerklausel.
4. Innerhalb einer Woche nach Baubeginn – Bauvorhaben bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft anmelden, sobald Helfer mitarbeiten. Parallel die private Bauhelfer-Unfallversicherung und, falls gewünscht, die freiwillige Versicherung für sich selbst einrichten.
5. Während der Bauzeit – Helferstunden dokumentieren. Sie sind die Grundlage für den Beitrag und im Zweifel Ihr Nachweis.
6. Bei Bezugsfertigkeit – Übergang vollziehen. Die Bauleistungsversicherung endet, die Wohngebäudeversicherung läuft als Vollpolice weiter. Versicherungssumme anhand der tatsächlichen Baukosten gegenprüfen und Abweichungen sofort melden.
7. Zur Schlüsselübergabe – Hausratversicherung starten und die Bauhelfer-Absicherung beenden. Das Bauvorhaben bei der Berufsgenossenschaft abschließend abrechnen.

Vor BaubeginnBauzeitAb Bezugsfertigkeit

• Bauherrenhaftpflichtläuft von Vor Baubeginn bis Bauzeit
• Bauleistungsversicherungläuft in der Phase Bauzeit
• Feuerrohbaudeckungläuft in der Phase Bauzeit
• Wohngebäudeversicherungläuft in der Phase Ab Bezugsfertigkeit
• Hausratversicherungläuft in der Phase Ab Bezugsfertigkeit

Häufige Fragen

Welche Versicherungen braucht man beim Hausbau?

Für die Bauzeit sind es in der Regel vier Bausteine. Die Bauherrenhaftpflicht deckt Schäden, die Ihre Baustelle anderen zufügt, die Bauleistungsversicherung Schäden am Bau selbst und die Feuerrohbauversicherung den Rohbau gegen Brand, Blitzschlag und Explosion. Hinzu kommt der Schutz der Bauhelfer über die Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft, auf Wunsch ergänzt um eine private Bauhelfer-Unfallversicherung. Ab der Bezugsfertigkeit übernehmen Wohngebäude- und Hausratversicherung.

Ab wann gilt die Wohngebäudeversicherung bei einem Neubau?

Voll greift sie erst, wenn das Haus bezugsfertig ist. Die Musterbedingungen der Versicherungswirtschaft nehmen Schäden durch Leitungswasser und Naturgefahren an Gebäuden, die noch nicht bezugsfertig sind, ausdrücklich aus. Wer die Police schon vor Baubeginn beantragt, erhält dazu üblicherweise eine Feuerrohbaudeckung ohne Mehrbeitrag. Sie ist häufig auf 24 Monate begrenzt, je nach Bedingungswerk auch auf 12 oder 6 Monate, was bei langen Bauzeiten mit viel Eigenleistung vor der Unterschrift zu prüfen ist.

Muss ich private Helfer beim Hausbau anmelden?

Ja, sobald andere Personen als Sie und Ihr Ehe- oder Lebenspartner auf der Baustelle mithelfen, ob gegen Bezahlung oder unentgeltlich. Beauftragte Firmen zählen dabei nicht mit. Die Meldung an die Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft muss spätestens eine Woche nach Baubeginn erfolgen. Bei sehr kurzen Maßnahmen bis insgesamt 40 Stunden ist stattdessen die Unfallkasse zuständig. Der Beitrag richtet sich nach den Helferstunden, der Mindestbeitrag liegt 2026 bei 100 Euro. Unterbleibt die Meldung, drohen eine Schätzung des Beitrags und ein Bußgeld.

Bin ich als Bauherr über die Berufsgenossenschaft unfallversichert?

Nein, die Meldung des Bauvorhabens an die Berufsgenossenschaft schützt nur Ihre Helfer. Bauherr und Ehe- oder eingetragener Lebenspartner erhalten gesetzlichen Unfallschutz nur, wenn sie sich dort auf Antrag freiwillig versichern. Eine private Bauhelfer-Unfallversicherung kann den Bauherrn dagegen einschließen. Für die Helfer ergänzt sie die gesetzlichen Leistungen, die kein Schmerzensgeld vorsehen und bei Helfern aus Familie und Freundeskreis wegen der geringen angenommenen Verdienstgrundlage oft niedrig ausfallen.

Brauche ich eine Bauherrenhaftpflicht, wenn eine Baufirma das Haus baut?

In aller Regel ja, denn die Verkehrssicherungspflicht für die Baustelle bleibt beim Bauherrn. Beauftragen Sie Fachfirmen, wird daraus die Pflicht, diese sorgfältig auszuwählen und zu überwachen, und für Versäumnisse haften Sie persönlich und der Höhe nach unbegrenzt. Kleinere Vorhaben trägt manche Privat- oder Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht bis zu einer Bausummengrenze mit, die allein der eigene Vertrag festlegt. Eigene Planung, eigene Bauleitung und Eigenleistung müssen ausdrücklich im Vertrag vereinbart sein.