Versicherungen beim Hausbau: Was Sie brauchen, bevor das Haus steht

Der Bauvertrag ist unterschrieben, die Finanzierung steht, und irgendwann in diesem Prozess haben Sie eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen. Damit ist das Haus abgesichert – so fühlt es sich zumindest an. Es ist eine der nachvollziehbarsten Annahmen überhaupt: Man versichert das Gebäude, also ist das Gebäude versichert.

Nur beginnt dieser Schutz später, als die meisten Bauherren denken. Die Bauzeit ist versicherungstechnisch eine eigene Phase mit eigenen Risiken – und mit eigenen Verträgen. Vier Bausteine gehören dabei zusammen, und die Reihenfolge, in der sie abgeschlossen werden, entscheidet darüber, ob dafür Geld fließt oder nicht. Dieser Beitrag ordnet die Bauzeit chronologisch – vom ersten Spatenstich bis zur Schlüsselübergabe.

Warum die Wohngebäudeversicherung während des Baus noch nicht hilft

Die Wohngebäudeversicherung versichert ein bewohnbares Haus. Das ist keine Auslegungsfrage, sondern steht so in den Bedingungen: Die Musterbedingungen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (VGB 2022) nehmen Schäden an Gebäuden und Gebäudeteilen, die nicht bezugsfertig sind, ausdrücklich vom Schutz aus – sowohl beim Leitungswasser als auch bei den Naturgefahren. Auch die Sachen, die sich in einem solchen Gebäude befinden, sind nicht mitversichert.

Der Grund dahinter ist einleuchtend, sobald man ihn einmal ausgesprochen hat. Ein Rohbau ist kein halbfertiges Haus, sondern ein anderes Risiko. Es gibt keine geschlossene Gebäudehülle, keine abschließbaren Türen, wechselnde Gewerke auf dem Grundstück, Material, das offen lagert, und Bauwasser in Leitungen, die noch niemand abgedrückt hat. Ein Sturm, der einem fertigen Haus ein paar Ziegel kostet, kann einen offenen Dachstuhl vollständig abtragen.

„Bezugsfertigkeit“ ist damit die entscheidende Schwelle. Vor ihr greifen die Bauzeit-Verträge, ab ihr die Wohngebäudeversicherung. Alles, was in diesem Beitrag folgt, ordnet sich um diesen einen Zeitpunkt.

Bauherrenhaftpflicht: Wer haftet, wenn auf der Baustelle etwas passiert

Mit dem Grundstück und dem Bauvorhaben übernehmen Sie die Verkehrssicherungspflicht. Vereinfacht gesagt: Sie müssen dafür sorgen, dass von Ihrer Baustelle keine Gefahr für Dritte ausgeht – und wenn doch etwas passiert, haften Sie dafür persönlich, in unbegrenzter Höhe, mit Ihrem gesamten Vermögen.

Die typischen Fälle sind unspektakulär und genau deshalb gefährlich:

• Ein Passant stürzt abends in die ungesicherte Baugrube.
• Ein Kind klettert über den umgekippten Bauzaun auf das Gerüst.
• Beim Ausheben der Grube bewegt sich das Erdreich, und die Wand des Nachbargebäudes reißt.
• Ein herabfallendes Bauteil beschädigt ein parkendes Fahrzeug.

Personenschäden sind dabei das eigentliche Risiko. Ein Sachschaden ist irgendwann bezifferbar; eine dauerhafte Verletzung mit Verdienstausfall, Schmerzensgeld und lebenslanger Rente ist es über Jahre hinweg nicht. Deshalb wird die Deckungssumme am Markt in der Regel hoch angesetzt – eine pauschale Summe im zweistelligen Millionenbereich ist üblich und kostet gegenüber einer knapperen Deckung wenig. Der Beitrag selbst bemisst sich in der Regel nach der Bausumme, nicht nach der Deckungssumme.

Ein Punkt, der in den Musterbedingungen steht und selten erwähnt wird: Die Musterbedingungen für die private Bauherrenhaftpflichtversicherung sehen Versicherungsschutz zunächst nur dann vor, wenn Planung, Bauleitung und Bauausführung an einen Dritten vergeben sind. Wer selbst plant, selbst die Bauleitung übernimmt oder in Eigenleistung baut, braucht dafür eine ausdrückliche zusätzliche Vereinbarung im Vertrag. Wer also ohnehin vorhat, den Innenausbau selbst zu übernehmen, gibt das sinnvollerweise schon beim Abschluss an – und nicht erst dann, wenn etwas passiert ist.

Für kleinere Vorhaben – etwa eine überschaubare Sanierung – ist das Bauherrenrisiko in vielen Privathaftpflicht- und Haus-und-Grundbesitzerhaftpflicht-Verträgen bis zu einer bestimmten Bausumme bereits enthalten. Marktüblich sind Grenzen im Bereich von 50.000 bis 100.000 Euro, teils auch darüber. Diese Grenze ist jedoch kein Standard, sondern hängt vollständig am jeweiligen Bedingungswerk und an der gewählten Produktlinie. Ein Blick in das eigene Bedingungswerk ist deshalb unerlässlich; eine schriftliche Bestätigung schafft Klarheit.

Bauleistungsversicherung: Schäden am Bauwerk selbst

Während die Bauherrenhaftpflicht Schäden abdeckt, die Ihr Bau bei anderen verursacht, geht es hier um Schäden an Ihrem eigenen Bauwerk. Die Bauleistungsversicherung ist im Kern eine Allgefahrendeckung für die Bauphase: Nach den Musterbedingungen leistet der Versicherer für unvorhergesehen eintretende Beschädigungen oder Zerstörungen der versicherten Sachen. Nicht abschließend aufgezählte Gefahren also, sondern alles, was nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist.

Wichtig zu wissen: Es gibt zwei Bedingungsfamilien – eine für den Bauherrn als Auftraggeber und eine für die ausführenden Betriebe. Für Sie ist die erste die richtige. In den entscheidenden Punkten sind beide gleich aufgebaut.

Typischerweise versichert sind:

• Sturm und Hagel am ungeschützten Rohbau
• Schäden durch Niederschläge, die in den offenen Bau eindringen
• Vandalismus und mutwillige Beschädigung
• Konstruktions- und Materialfehler sowie Ausführungsfehler

Genauso wichtig ist, was im Grundmuster nicht enthalten ist:

• Brand, Blitzschlag und Explosion. Das ist kein Versehen, sondern Systematik: Dieses Risiko gehört in die Feuerrohbauversicherung (nächster Abschnitt).
• Schäden durch Gewässer und durch Grundwasser, das von einem Gewässer beeinflusst wird. Flusshochwasser ist im Muster also gerade nicht gedeckt.
• Hilfsbauten und Bauhilfsstoffe – also das lose Material und die Baustelleneinrichtung. Der Bauzaun, das Gerüst und der Stapel Dämmplatten neben der Baustelle sind nicht automatisch versichert.
• Verluste durch Diebstahl. Auch von Teilen, die bereits fest eingebaut sind.

Ein hilfreiches Detail für die Bemessung: Der Versicherungswert umfasst nach den Musterbedingungen die Kosten sämtlicher Lieferungen und Leistungen für das Bauvorhaben einschließlich der Eigenleistungen des Bauherrn. Die eigene Arbeit zählt also mit – sie darf bei der Versicherungssumme nicht unterschlagen werden, sonst droht im Schadenfall eine Unterversicherung.

Die Bedingungen unterscheiden sich hier erheblich

Ein Punkt, der an dieser Stelle wichtiger ist als in fast jeder anderen Sparte: Die eben genannten Ausschlüsse beschreiben das Grundmuster. Was am Markt tatsächlich angeboten wird, weicht davon zum Teil deutlich ab. Es gibt Bedingungswerke, die nah am Muster bleiben – und andere, die einen erheblichen Teil dieser Lücken planmäßig schließen, ohne dass der Beitrag nennenswert steigt.

Deshalb entscheidet sich die Qualität dieser Absicherung nicht an der Frage, ob eine Bauleistungsversicherung besteht, sondern daran, welche Punkte das konkrete Bedingungswerk regelt. Die Unterschiede zwischen zwei Verträgen zum ähnlichen Preis können im Schadenfall fünfstellig sein. Es lohnt sich also, vor dem Abschluss gezielt nachzusehen, wie die oben genannten Punkte im jeweiligen Vertrag behandelt werden – und sich Zusagen im Zweifel schriftlich bestätigen zu lassen.

Kernsanierung: Der Altbau ist nicht automatisch mitversichert

Wer nicht neu baut, sondern kernsaniert, sollte an dieser Stelle besonders genau lesen. Versichert ist die Neubauleistung – also das, was neu geliefert und eingebaut wird. Die vorhandene Altbausubstanz ist es nicht. Reißt beim Entfernen einer Wand die Decke, oder stürzt während der Arbeiten ein Bauteil des Bestands ein, greift die Grunddeckung nicht.

Dafür gibt es eigene Klauseln, die die Altbausubstanz auf Erstes Risiko einschließen – gegen Einsturz, gegen Folgeschäden aus einem Schaden an der Neubauleistung sowie gegen Sachschäden durch Leitungswasser, Sturm und Hagel. Ob diese Klauseln ohne gesonderte Risikoprüfung zu bekommen sind, hängt in der Praxis an Alter, Neubauwert und Nutzung des Bestandsgebäudes. Wer saniert, sollte diese Frage vor Baubeginn geklärt haben – nicht nach dem ersten Riss.

Feuerrohbauversicherung: meist beitragsfrei – bei richtiger Reihenfolge

Feuer ist während der Bauzeit ein reales Risiko: offene Flammen bei Dachdecker- und Klempnerarbeiten, Trennschleifer, Bautrockner, provisorische Elektrik. Und ein Rohbau brennt anders als ein fertiges Haus – der Dachstuhl steht offen, es gibt keine Brandabschnitte.

Die Feuerrohbauversicherung deckt genau diese Lücke: Brand, Blitzschlag und Explosion am Rohbau, also exakt jene Gefahren, die die Bauleistungsversicherung ausnimmt. Beide Bausteine greifen ineinander.

Der Vorteil: Sie verursacht in aller Regel keinen zusätzlichen Beitrag – vorausgesetzt, die Reihenfolge stimmt. Wer die spätere Wohngebäudeversicherung bereits vor Baubeginn bei einem Versicherer beantragt, bekommt die Feuerrohbaudeckung üblicherweise beitragsfrei für die Bauzeit dazu. Verbreitet ist eine Begrenzung auf 24 Monate; je nach Bedingungswerk sind es auch nur 12 oder 6 Monate. Diese Frist gehört vor der Unterschrift geprüft – gerade bei Bauvorhaben mit viel Eigenleistung, die sich erfahrungsgemäß ziehen.

Ein zweiter, sehr praktischer Grund: Finanziert eine Bank Ihren Bau, verlangt sie diesen Nachweis in aller Regel ohnehin. Sie lässt sich über einen Sicherungsschein als Berechtigte eintragen, damit im Brandfall die Entschädigung nicht am Kredit vorbeifließt. Ohne diesen Nachweis wird häufig kein Geld ausgezahlt – die Feuerrohbauversicherung ist damit oft der stille Türöffner für die erste Kreditrate.

Bauhelfer: die Pflicht, die fast alle übersehen

Sobald außer Ihnen und Ihrem Ehe- beziehungsweise Lebenspartner weitere Personen auf Ihrer Baustelle mitarbeiten – und die beauftragten Firmen zählen hier nicht mit –, werden Sie von Gesetzes wegen zum „Unternehmer nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten“. Damit gelten für Sie gegenüber der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft dieselben Pflichten wie für einen Betrieb.

Entscheidend ist: Das gilt unabhängig davon, ob die Helfer bezahlt werden oder nicht. Der Schwager, der ein Wochenende lang Estrich verlegt, und der Nachbar, der „nur mal eben“ auf dem Dach mit anpackt, sind meldepflichtige Bauhelfer. Ausgenommen sind lediglich sehr kurze Maßnahmen, bei denen insgesamt die tarifliche Wochenarbeitszeit des Bauhauptgewerbes von derzeit 40 Stunden nicht überschritten wird.

Der Beitrag berechnet sich nach den geleisteten Helferstunden und ist überschaubar: Für den Bauzeitraum 2026 kommen 200 Helferstunden auf rund 243 Euro, der Mindestbeitrag beträgt 100 Euro. Gemessen an dem, was dahintersteht, ist das sehr wenig – die gesetzliche Unfallversicherung übernimmt bei einem Arbeitsunfall die volle Entschädigung und stellt Sie damit von Schadensersatzansprüchen Ihrer Helfer frei. Ohne Anmeldung sind Sie diesem Anspruch persönlich ausgesetzt, und die Bauherrenhaftpflicht hilft hier nicht: Ihre Musterbedingungen schließen genau die Personenschäden aus, bei denen es sich um Arbeitsunfälle im Sinne des Sozialgesetzbuchs VII handelt.

Damit ist der zweite verbreitete Irrtum erreicht, gleich hinter dem zur Wohngebäudeversicherung: Sie selbst sind über diese Anmeldung nicht versichert. Die gesetzliche Unfallversicherung schützt hier die Bauhelfer – nicht die Bauherrin oder den Bauherrn. Wer für die Bauzeit auch für sich selbst und den Partner Schutz möchte, kann sich bei der Berufsgenossenschaft freiwillig versichern. Ergänzend wird am Markt die private Bauhelfer-Unfallversicherung angeboten. Sie kann die Lücken der gesetzlichen Leistungen schließen, die bei privaten Helfern wegen der niedrigen fiktiven Verdienstgrundlage häufig gering ausfallen, und sie kann – anders als der gesetzliche Schutz – auch den Bauherrn selbst einschließen.

Der Übergang in die Wohngebäudeversicherung

Hier schließt sich der Kreis, und hier liegt der eigentliche Hebel dieses Beitrags: Die Bauleistungsversicherung endet nach den Musterbedingungen im Hochbau mit der Bezugsfertigkeit – beziehungsweise sechs Werktage nach Beginn der Benutzung, je nachdem, was zuerst eintritt. Genau ab diesem Zeitpunkt greift die Wohngebäudeversicherung. Die beiden Verträge sind also nicht zwei getrennte Welten, sondern zwei Hälften derselben Absicherung, die an derselben Naht aneinanderstoßen. Damit dazwischen kein Tag offenbleibt, muss diese Naht geplant sein – und zwar vorher.

Zwei Punkte entscheiden beim Übergang über die Qualität der Absicherung:

Die Versicherungssumme. Verbreitet ist die Ermittlung über den gleitenden Neuwert auf Basis des sogenannten Werts 1914 – eines fiktiven Baupreises, der jährlich über einen Anpassungsfaktor fortgeschrieben wird. Wird dieser Wert sauber aus den tatsächlichen Baukosten und der Bauausführung hergeleitet, greift der Unterversicherungsverzicht, und im Totalschaden steht Ihnen der volle Wiederaufbau zu. Wird er grob geschätzt, tragen Sie im Schadenfall die Differenz. Beim Neubau ist das besonders ärgerlich, denn die Zahlen liegen ja vor.

Die Elementargefahren. Sturm und Hagel sind in der Wohngebäudeversicherung enthalten; Überschwemmung, Rückstau, Starkregen, Erdrutsch und Schneedruck sind es nicht – dafür braucht es den Zusatzbaustein „erweiterte Naturgefahren“. Die Versicherer bewerten jede Adresse über das Zonierungssystem ZÜRS Geo: vier Gefährdungsklassen für Hochwasser und drei für Starkregen, für über 22 Millionen Adressen in Deutschland. Dieselbe Einstufung entscheidet übrigens auch darüber, ob die Gewässerklausel in der Bauleistungsversicherung ohne Zuschlag zu bekommen ist. Ihre Lage ist damit von Anfang an bekannt – und sie ändert sich nicht zu Ihren Gunsten.

Der Zeitstrahl: was wann abgeschlossen sein muss

1. Vor dem ersten Spatenstich – Wohngebäudeversicherung beantragen. Damit kommen die beitragsfreie Feuerrohbaudeckung, der Sicherungsschein für die Bank und der nahtlose Übergang in die Vollpolice zusammen. Erweiterte Naturgefahren gleich mit einschließen.
2. Vor dem ersten Spatenstich – Bauherrenhaftpflicht abschließen. Die Verkehrssicherungspflicht beginnt mit der ersten Absperrung auf dem Grundstück, nicht mit dem Aushub. Eigenleistung und eigene Bauleitung ausdrücklich angeben.
3. Vor Baubeginn – Bauleistungsversicherung abschließen. Versicherungssumme aus den tatsächlichen Baukosten einschließlich der geplanten Eigenleistung ableiten. Bei einer Kernsanierung die Klauseln für die Altbausubstanz prüfen, bei Lage nahe einem Gewässer die Gewässerklausel.
4. Innerhalb einer Woche nach Baubeginn – Bauvorhaben bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft anmelden, sobald Helfer mitarbeiten. Parallel die private Bauhelfer-Unfallversicherung und – falls gewünscht – die freiwillige Versicherung für sich selbst einrichten.
5. Während der Bauzeit – Helferstunden dokumentieren. Sie sind die Grundlage für den Beitrag und im Zweifel Ihr Nachweis.
6. Bei Bezugsfertigkeit – Übergang vollziehen. Die Bauleistungsversicherung endet, die Wohngebäudeversicherung läuft als Vollpolice weiter. Versicherungssumme anhand der tatsächlichen Baukosten gegenprüfen und Abweichungen sofort melden.
7. Zur Schlüsselübergabe – Hausratversicherung starten und die Bauhelfer-Absicherung beenden. Das Bauvorhaben bei der Berufsgenossenschaft abschließend abrechnen.

Vor BaubeginnBauzeitAb Bezugsfertigkeit

• Bauherrenhaftpflichtläuft von Vor Baubeginn bis Bauzeit
• Bauleistungsversicherungläuft in der Phase Bauzeit
• Feuerrohbaudeckungläuft in der Phase Bauzeit
• Wohngebäudeversicherungläuft in der Phase Ab Bezugsfertigkeit
• Hausratversicherungläuft in der Phase Ab Bezugsfertigkeit