Der Betrieb steht nach dem Schaden wochenlang still – zahlt die Gebäudeversicherung?
Nein. Die Gebäudeversicherung ersetzt den Schaden am Gebäude und, wenn vereinbart, den Mietausfall. Den entgangenen Gewinn Ihres eigenen Betriebs und die Kosten, die während des Stillstands weiterlaufen – Löhne, Leasingraten, Zinsen –, deckt sie nicht.
Dafür gibt es die Betriebsunterbrechungs- oder Ertragsausfallversicherung. Bei produzierenden Betrieben wiegt der Stillstand erfahrungsgemäß schwerer als der Gebäudeschaden. Diese Versicherung greift allerdings nur, wenn eine bei ihr versicherte Gefahr den Stillstand auslöst – deshalb sehe ich mir beide Verträge immer zusammen an.
Rohre außerhalb des Grundstücks – ist das die klassische Lücke?
Ja, und die hartnäckigste. Kaum ein Vertrag trägt Ableitungsrohre innerhalb und außerhalb des Grundstücks vollständig; meist gibt es das nur gegen Zuschlag oder mit einem niedrigen Höchstbetrag.
Der eigentliche Engpass ist aber nicht der Betrag, sondern die Prüfung. Außerhalb des Grundstücks kann die Deckung an einer Dichtheitsprüfung nach DIN 1986 hängen, die bei Vertragsbeginn nicht älter als fünf Jahre sein darf und deren Protokoll Sie im Schadenfall vorlegen müssen. Manche Bedingungen schließen zudem undichte Dichtungen, Muffenversatz und Wurzeleinwuchs aus – typische Ursachen gerade bei älteren Leitungen.
Die Frage lautet deshalb nicht „Welchen Höchstbetrag habe ich?“, sondern „Wann wurden meine Rohre zuletzt geprüft, und wo liegt das Protokoll?“
Das Gebäude steht leer – ist der Schutz dann weg?
Nicht automatisch. Leerstand allein ist nach der Rechtsprechung noch keine Gefahrerhöhung. Heikel wird es, wenn etwas dazukommt: Niemand kontrolliert mehr, Türen und Fenster sind nicht gesichert, Unbefugte gehen ein und aus. Dann kann ein Gericht die Brandgefahr als erhöht ansehen – und hat der Versicherer davon nichts erfahren, kann er die Leistung kürzen oder ganz verweigern. Viele Bedingungen knüpfen an ungenutzte Gebäude außerdem eigene Kontroll- und Absperrpflichten; dann zählt zuerst, was im Vertrag steht.
Mein Rat deshalb: Melden Sie einen längeren Leerstand, bevor er beginnt, und vereinbaren Sie, was während dieser Zeit gilt – regelmäßige Kontrollen, abgesperrte Wasserleitungen, gesicherte Zugänge. Nachträglich wird aus dieser Absprache eine Verhandlung, und die führen Sie dann aus der schwächeren Position.
Mein Mieter hat den Schaden verursacht – nimmt der Versicherer ihn in Regress?
Bei leichter Fahrlässigkeit grundsätzlich nicht. Der Bundesgerichtshof hat für die Gebäudeversicherung einen stillschweigenden Regressverzicht gegenüber dem Mieter angenommen, weil der Mieter die Prämie wirtschaftlich mitträgt – ob über die Nebenkosten umgelegt oder in die Miete einkalkuliert. Das gilt auch dann, wenn er selbst eine Haftpflichtversicherung hat – der Gebäudeversicherer kann dann aber anteilig Ausgleich von dessen Versicherer verlangen.
Die Rechtsprechung wendet diese Linie auch auf Gewerbemieter an; eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs, die die Geschäftsraummiete eigens behandelt, ist mir aber nicht bekannt. Bei grober Fahrlässigkeit greift der Verzicht ohnehin nicht – dann braucht Ihr Mieter eine Betriebshaftpflicht, die Schäden an gemieteten Räumen einschließt. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf die Rechtslage: Halten Sie im Mietvertrag fest, wer für welchen Schaden einsteht und welche Versicherung der Mieter nachweisen muss.
Der Keller ist voll, das Gelände war aber nicht überflutet – ist das eine Überschwemmung?
Vermutlich nicht. Der Bundesgerichtshof verlangt für eine Überschwemmung, dass sich erhebliche Wassermengen auf der Geländeoberfläche ansammeln und den Schaden verursachen. Drückt Grundwasser von unten durch die Kellerwand, ohne dass oben Wasser steht, ist diese Voraussetzung nicht erfüllt.
Das ist ein typischer Ablehnungsgrund bei Elementarschäden, und einen erweiterten Überschwemmungsbegriff, der auch ohne überflutetes Gelände leistet, findet man am Markt kaum. Gegen drückendes Grundwasser helfen abgedichtete Kellerwände und Lichtschächte; für den Rückstau verlangen manche Bedingungen zusätzlich eine funktionsfähige Rückstausicherung.
Wovon hängt der Beitrag für ein Betriebsgebäude ab?
Eine Zahl nenne ich Ihnen hier bewusst nicht – zwei Gebäude gleicher Größe können im Beitrag erheblich auseinanderliegen. Was ihn bestimmt, lässt sich dagegen klar sagen: die Versicherungssumme, die Bauart und vor allem die Nutzung. Eine Kfz-Werkstatt wiegt schwerer als ein Büro, und in einem gemischt genutzten Objekt kann der Betrieb mit dem höchsten Risiko den Beitrag für das ganze Gebäude bestimmen.
Dazu kommen die vereinbarten Gefahren, der Selbstbehalt, der bisherige Schadenverlauf und bei Elementar die Lage. Im Zonierungssystem ZÜRS ist jede Adresse einer von vier Gefährdungsklassen für Hochwasser zugeordnet, dazu einer von drei Klassen für Starkregen; danach richten sich Annahme, Beitrag und Selbstbehalt. Das Erstgespräch dazu ist kostenfrei.
