Betriebsgebäude­versicherung

Nein. Den Stillstand Ihres eigenen Betriebs deckt die Gebäudeversicherung nicht.

• Ersetzt: der Schaden am Gebäude und, je nach Vertrag, der Mietausfall. Nicht jeder Vertrag enthält ihn von selbst, in manchen muss er eigens vereinbart werden.
• Nicht gedeckt: der entgangene Gewinn Ihres eigenen Betriebs und die Kosten, die während des Stillstands weiterlaufen, etwa Löhne, Leasingraten und Zinsen.

Das leistet nur die Betriebsunterbrechungs- oder Ertragsausfallversicherung. Bei produzierenden Betrieben wiegt der Stillstand erfahrungsgemäß schwerer als der Gebäudeschaden. Diese Versicherung greift allerdings nur, wenn eine bei ihr versicherte Gefahr den Stillstand auslöst. Deshalb sehe ich mir beide Verträge immer zusammen an.

Maßgeblich ist, was der Wiederaufbau in gleicher Art und Güte kostet, nicht der Kaufpreis und nicht der Verkehrswert. Häufig wird dafür der Wert 1914 versichert. Er bleibt gleich, die Entschädigung und der Beitrag folgen über einen Faktor jedes Jahr den Baupreisen.

Ermittelt wird der Wert einschließlich Architekten- und Planungskosten aus den Baukosten, aus Fläche und Ausstattung oder durch einen Sachverständigen. Ist die Summe zu niedrig, darf der Versicherer jeden Schaden im Verhältnis von Summe zu Wert kürzen, auch den kleinen.

• Unterversicherungsverzicht: Gute Bedingungen verzichten auf diese Kürzung, wenn die Summe auf einem anerkannten Verfahren beruht. Achten Sie auf seine Grenze und darauf, dass er nicht entfällt, wenn Sie einen Umbau nicht melden.
• Anbauten und Umbauten: Wertsteigernde Baumaßnahmen melden Sie dem Versicherer, sonst stimmt der Ausgangswert nicht mehr. Ein falscher Ausgangswert wird Jahr für Jahr fortgeschrieben.

Fest eingebaute Haustechnik, die dem Gebäude dient, gehört in aller Regel zum Gebäude, also Heizung, Klimaanlage und sanitäre Installationen. Anlagen, die dem Betrieb dienen, etwa Prozesskälte oder Produktionstechnik, zählen meist zur Betriebseinrichtung und damit zum Inhalt. Photovoltaik und Ladesäulen setze ich nie voraus, sondern lasse sie ausdrücklich regeln.

• Photovoltaik: Ob die Anlage auf dem Dach zum Gebäude zählt, regeln die Bedingungen unterschiedlich. Für Schäden durch Bedienungsfehler, Kurzschluss oder Überspannung ohne Blitzschlag und für den Ertragsausfall braucht es meist einen eigenen Baustein oder eine eigene Versicherung.
• Ladesäulen und Wallboxen: Am Gebäude fest montiert, können sie zum Gebäude gehören. Freistehende Ladesäulen auf dem Hof sind oft nur versichert, wenn sie genannt sind.
• Technische Anlagen: Für Aufzüge, Lüftungs- und Steuerungstechnik deckt die Gebäudeversicherung nur die genannten Gefahren wie Feuer oder Leitungswasser. Gegen Bedienungsfehler und Kurzschluss schützt eine Maschinen- oder Elektronikversicherung.

Melden Sie neue Anlagen vor der Inbetriebnahme, dann stimmt auch die Versicherungssumme.

Ja, und sie ist schwer zu schließen. Kaum ein Vertrag trägt Ableitungsrohre innerhalb und außerhalb des Grundstücks vollständig.

Ableitungsrohre sind die Abwasserrohre, im Unterschied zu den Zuleitungsrohren für das Frischwasser. Meist gibt es diese Deckung nur gegen Zuschlag oder mit einem niedrigen Höchstbetrag.

Der eigentliche Engpass ist aber nicht der Betrag, sondern die Prüfung.

• Dichtheitsprüfung: Außerhalb des Grundstücks kann die Deckung an einer Dichtheitsprüfung nach DIN 1986-30 hängen.
• Alter der Prüfung: In den Bedingungen, die ich gelesen habe, darf sie bei Vertragsbeginn nicht älter als fünf Jahre sein.
• Protokoll: Im Schadenfall müssen Sie es vorlegen.
• Ausschlüsse: Manche Bedingungen schließen zudem undichte Dichtungen, Muffenversatz und Wurzeleinwuchs aus, typische Ursachen gerade bei älteren Leitungen.

Die Frage lautet deshalb nicht „Welchen Höchstbetrag habe ich?“, sondern „Wann wurden meine Rohre zuletzt geprüft, und wo liegt das Protokoll?“

Nicht automatisch, denn Leerstand allein ist nach der Rechtsprechung noch keine Gefahrerhöhung.

• Gefahrerhöhung: Gemeint ist eine Veränderung nach Vertragsschluss, die einen Schaden wahrscheinlicher oder größer macht.
• Zusätzliche Umstände: Heikel wird es, wenn zum Leerstand etwas dazukommt. Das ist etwa der Fall, wenn niemand mehr kontrolliert, Türen und Fenster nicht gesichert sind oder Unbefugte ein und aus gehen. Dann kann ein Gericht die Brandgefahr als erhöht ansehen.
• Folge: Hat der Versicherer von der Gefahrerhöhung nichts erfahren, kann er die Leistung kürzen oder ganz verweigern.
• Vertrag: Viele Bedingungen knüpfen an ungenutzte Gebäude außerdem eigene Kontroll- und Absperrpflichten. Dann zählt zuerst, was im Vertrag steht.
• Obliegenheiten: Das sind Verhaltensregeln aus dem Vertrag, deren Verletzung Leistung kosten kann. Beispiele für Obliegenheiten und Sicherheitsvorschriften sind, Räume im Winter zu beheizen und zu kontrollieren und Wasserleitungen in ungenutzten Räumen abzusperren.
• Verzicht auf Kürzung: Mindestens so wichtig wie der Verzicht bei einem grob fahrlässig herbeigeführten Schaden ist derselbe Verzicht in zwei weiteren Fällen. Gemeint sind verletzte Obliegenheiten und Sicherheitsvorschriften sowie eine nicht angezeigte Gefahrerhöhung.
• Beweislast: In diesen beiden Fällen kehrt das Gesetz die Beweislast um. Nicht der Versicherer muss Ihnen grobe Fahrlässigkeit nachweisen, Sie müssen belegen, dass keine vorlag.

Melden Sie deshalb einen längeren Leerstand, bevor er beginnt, und vereinbaren Sie, was während dieser Zeit gilt.

• regelmäßige Kontrollen
• abgesperrte Wasserleitungen
• gesicherte Zugänge

Nachträglich wird aus dieser Absprache eine Verhandlung, und die führen Sie dann aus der schwächeren Position.

Bei leichter Fahrlässigkeit nimmt der Versicherer Ihren Mieter grundsätzlich nicht in Regress, holt sich das Geld also nicht von ihm zurück.

Der Bundesgerichtshof hat für die Gebäudeversicherung einen stillschweigenden Regressverzicht gegenüber dem Mieter angenommen.

• Begründung: Der Mieter trägt die Prämie wirtschaftlich mit, ob über die Nebenkosten umgelegt oder in die Miete einkalkuliert.
• Haftpflicht des Mieters: Der Verzicht gilt auch dann, wenn Ihr Mieter selbst eine Haftpflichtversicherung hat. Der Gebäudeversicherer kann dann aber anteilig Ausgleich von dessen Haftpflichtversicherer verlangen.
• Gewerbemieter: Der Bundesgerichtshof hat diese Linie auch auf ein gewerbliches Mietverhältnis angewandt, einen Verbrauchermarkt in einem Einkaufszentrum (Urteil vom 13.09.2006, IV ZR 378/02). Der Verzicht erfasst dort auch den Mietausfall.
• Grobe Fahrlässigkeit: Hier greift der Verzicht ohnehin nicht. Dann braucht Ihr Mieter eine Betriebshaftpflicht, die Schäden an gemieteten Räumen einschließt.

Verlassen Sie sich deshalb nicht auf die Rechtslage. Halten Sie im Mietvertrag fest, wer für welchen Schaden einsteht und welche Versicherung der Mieter nachweisen muss.

Vermutlich ist das keine Überschwemmung. Der Bundesgerichtshof verlangt dafür, dass sich erhebliche Wassermengen auf der Geländeoberfläche ansammeln und den Schaden verursachen.

Drückt Grundwasser von unten durch die Kellerwand, ohne dass oben Wasser steht, ist diese Voraussetzung nicht erfüllt. Das ist ein typischer Ablehnungsgrund bei Elementarschäden. Einen erweiterten Überschwemmungsbegriff, der auch ohne überflutetes Gelände leistet, findet man am Markt kaum.

• Grundwasser: Gegen drückendes Grundwasser helfen abgedichtete Kellerwände und Lichtschächte.
• Rückstau: Hier verlangen manche Bedingungen zusätzlich eine funktionsfähige Rückstausicherung.

Den Beitrag bestimmen die Versicherungssumme, die Bauart und vor allem die Nutzung.

Eine Zahl nenne ich Ihnen hier bewusst nicht, weil zwei Gebäude gleicher Größe im Beitrag erheblich auseinanderliegen können.

• Nutzung: Eine Kfz-Werkstatt wiegt schwerer als ein Büro. In einem gemischt genutzten Objekt kann der Betrieb mit dem höchsten Risiko den Beitrag für das ganze Gebäude bestimmen.
• Weitere Größen: Dazu kommen die vereinbarten Gefahren, der Selbstbehalt, der bisherige Schadenverlauf und bei Elementar die Lage.
• Lage: ZÜRS ist das Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen. Darin ist jede Adresse einer von vier Gefährdungsklassen für Hochwasser zugeordnet, dazu einer von drei Klassen für Starkregen. Danach richten sich Annahme, Beitrag und Selbstbehalt.

Das Erstgespräch dazu ist kostenfrei.